「家を売ってもローンが残ってしまう」と、悩んでいる人もいるのではないでしょうか。家の売却価格よりもローンの残債額のほうが多い場合、原則として家は売れませんが、例外として売却する方法も存在します。どうしても家を売りたい人は、ローンが残っていても売れる方法を実践してみましょう。

本記事では、家を売ってもローンが残るとどうなるのか、ローンが残っていても家を売る方法について解説します。記事の後半では、家を高く売る方法も紹介していますので、最後までご覧ください。

家を売ってもローンが残ったらどうなる？

家を売ってもローンが残ってしまう場合、残ったローンはどうなるのでしょうか。残ったローンについて解説しますので、ローンのある家を売却するときの参考としてください。

残ったローンは返済しなければならない

家を売ってもローンが残ってしまう状態をオーバーローンといいます。

オーバーローンで家を売る場合、通常は残ってしまうローンを手持ちの現金で返済しなければいけません。ローンの担保となる不動産を売却するには、ローンの残債額をすべて返さないと金融機関が売却を承諾してくれないからです。

しかし、ローンの残債分の現金を用意できない人もおり、用意できない場合は任意売却や競売で家を売却します。その場合も、残ったローンの返済義務は消えず、全額返さなければいけません。

残ったローンを返済しないと差し押さえされる

家を売って残ったローンは返済しないと、財産を差し押さえられてしまいます。

残ったローンには返済義務があり、滞納した場合には財産が差し押さえられてしまいます。返済義務が消えるのは、ローンを完済したときか、自己破産や個人再生などの債務整理をおこなった場合でのみです。

家が競売になった後に残ったローンを滞納してしまうと、ほかの財産が差し押さえられるケースもあります。残ったローンには返済義務があると理解しておき、財産を差し押さえられないようきちんと全額返済しましょう。

家を売ってもローンが残る4つの理由

家を売ってもローンが残る主な理由は、次の4つです。

  1. フルローンで家を買った

  2. 資産価値の下がりやすい家を買った

  3. 高い金利でローンを借りた

  4. ローンを組む時点でオーバーローンだった

家の売却価格よりも、ローン残債額のほうが多くなるには一定の理由があります。どのような理由があるのか確認し、ローンが残らないように対策していきましょう。

1.フルローンで家を買った

フルローンで家を買った場合、ローンの減少よりも不動産価値の下落のほうがおおきく、家を売ってもローンが残ってしまうおそれもあります。

国土交通省が公表した「中古住宅の取引価格等について」によると、不動産の価値は反比例の曲線を描いて下落していきます。つまり、新築から数年で一気に価値が減り、建物が古くなってくると価値の下落幅が小さくなるということです。

一方、ローンは月々同じ元本額を返済することが多く、比例の線を描いて減っていきます。比例の線と反比例の線の幅が大きくなる築年数で売却しようとすると、家の価値よりもローンの残債額のほうが多くなってしまいます。

フルローンで家を購入すると、長い間にわたって売却価格よりもローン残債額が多くなると考えておきましょう。

2.資産価値の下がりやすい家を買った

フルローンで家を購入しなくても、資産価値の下がりやすい家を購入してしまうとローンが残りやすくなります。

資産価値の下がりやすい家の代表例は、次のとおりです。

  • 自然災害を受けやすい地域にある不動産

  • 管理がずさんな不動産

  • 周辺に嫌悪施設がある不動産

  • 人口の減少率が高い地域にある不動産 など

買い手の需要が低い不動産や、手入れをしていない不動産は資産価値が下がりやすい傾向にあります。資産価値の下がり幅が大きい不動産の場合、短期間で資産価値が下がってしまい、ローン残債額を下回ってしまうおそれがあります。

なお、嫌悪施設とは、振動や騒音を発生させる施設や心理的に嫌がられる施設です。指定暴力団事務所や工場、交通量の多い道路などが嫌悪施設に該当します。

3.高い金利でローンを借りた

高い金利でローンを借りるのも、家を売ってローンが残る原因です。

返済するローンの内訳は、元本と利息に分かれます。金利が高いと利息が多くなってしまうため、月々返済する元本の額を減らして返済総額を抑えるケースがあります。

たとえば、変動金利でローンを借りた後に金利が上昇すると、一定の期間、返済額は変動しません。しかし、返済額の内訳は変わっており、利息が増加し元本は減ります。月々返済する元本が少なるほど、ローン残債額の減少するスピードが落ちます。

長期間にわたってローンを返済していると、不動産価値が先に下落してしまってローンの残額のほうが多くなってしまうわけです。

4.ローンを組む時点でオーバーローンだった

ローンを借りるときにオーバーローンになってしまうと、家を売ってもローンの残る確率が高くなります。

不動産を購入する際、フルローンと同時に諸経費ローンを借りてしまうと、不動産価値よりもローンの残高が多くなります。購入した時点でオーバーローンになると、売却時にローンが残ってしまう可能性が高くなると考えましょう。

フルローンや諸経費ローンは不動産購入者にとって便利な融資ですが、リスクが高いと認識しておかなければなりません。

ローンが残る家を売却する3つの方法

ローンが残る家を売却する主な方法は、次の3つです。

  1. 手持ち資金を活用する

  2. 住み替えローンを使う

  3. 任意売却を利用する

売却代金が、ローンの残債額より低くても家を売る方法があります。家を売ってもローンが残ってしまいそうなときには、売却できる方法が利用できないか確認してみましょう。

1.手持ち資金を活用する

ローンが残ってしまっても、手持ち資金を利用すれば家の売却は可能です。

家を売ってもローンが残る場合、原則的に金融機関は売却に承諾してくれません。担保にした不動産を売却しても、融資したお金が全額戻ってこないからです。しかし、家を売って残る予定のローンと同額を用意しておけば、金融機関は売却を承諾してくれます。

家を売ったときに残るローン残債額が少ない場合は、手持ち資金を利用してローンを完済するといいでしょう。

2.住み替えローンを使う

自宅を売却して新居を購入する場合には、住み替えローンを利用すれば家を売却できる可能性があります。

住み替えローンとは、新居を担保に融資を受けて自宅のローンを一括返済するローンです。家を売ってローンが残ってとしても、残った分の金額を新居の購入で借りるローンに上乗せできます。

次のようなケースで、住み替えローンを利用するとどうなるのかみていきましょう。

  • 自宅の売却価格：3,000万円

  • ローン残債額：4,000万円

  • 新居の購入に必要な費用：2,000万円

上記のケースでは住み替えローンを利用し、ーン残債額である4,000万円を全額返済します。そして、住み替えローンで借りた4,000万円のうち3,000万円を家の売却資金で返します。返済しきれなかった分である1,000万円は、新居の購入に必要な費用である2,000万円に上乗せされ、最終的に3,000万円を返済することで売却が可能です。

ただし、住み替えローンを利用するには、担保価値がある新居を購入したり、一定以上の年収が必要になったりします。住み替えローンを利用する前には、金融機関に相談してから進めていくようにしましょう。

3.任意売却を利用する

手持ち資金がなく、住み替えローンも利用できない場合、任意売却を検討するのも家を売るひとつの方法です。

任意売却とは、金融機関や保証会社、債権回収会社に承諾を得たうえで、ローンのほうが多い家を売却する方法です。

必ず任意売却が認められることはなく、金融機関などと打ち合わせをした結果で利用できるかが決まります。打ち合わせには専門的な法律知識と金融知識が必要となるため、一般的には任意売却が得意な不動産会社に交渉を任せます。

任意売却の交渉がうまく進めば、ローン残債額が家の売却価格を上回っていても売却が可能です。ただし、家を売って残ったローンは、返済していかなければなりません。家を売却した金額で一部ローンを返済するため、月々の返済は楽になるものの返済義務は残ります。

家を少しでも高く売るための5つの方法

家を少しでも高く売るためには、次の5つの方法を実践するといいでしょう。

  1. 複数の不動産会社の査定を受ける

  2. しっかりと内覧に対応する

  3. 家や敷地の清掃をする

  4. ホームインスペクションを実施する

  5. 売却の時期を考慮する

ローンが多く残っているときには、家を少しでも高く売って残債額を圧縮することが大切です。

1.複数の不動産会社の査定を受ける

家を売るときに複数の不動産会社の査定を受ければ、高く売れる可能性が高くなります。

不動産会社の査定金額は、それぞれの会社の査定方法や担当者のノウハウ、取り扱いが得意な不動産なのかによって変わるため注意が必要です。1社にしか査定を依頼せずに低い査定金額を提示されてしまっても、比較できる数字や根拠がありません。

複数社の査定を受けて正しい査定金額なのか、査定する根拠は何か確認し、少しでも高い金額で売却できるようにしておきましょう。

2.しっかりと内覧に対応する

内覧にしっかり対応すると、買い手の心象がよくなって高く売れる可能性が生まれます。

買い手から質問があったときには、丁寧かつ正確に答えるのも大切です。買い手は内覧する際、少なからず不安を抱いているものです。買い手から質問があったときに的確に回答できれば、不安は解消されていきます。

ただし、積極的に話しすぎると失言するおそれがあるため、買い手から質問があったときだけ回答するのが内覧をうまく進めるコツです。

3.家や敷地の清掃をする

家や敷地の清掃をすると、不動産の雰囲気がよくなって高く売れる可能性が高まります。

買い手は建物や設備の状態、周辺環境のよさだけでなく、不動産の雰囲気も購入の判断材料として考えます。そのため、内覧の日に室内や敷地を清掃して、不動産の雰囲気をよくしましょう。買い手にいい印象を与えれば、高く家を売るチャンスが増えます。

内覧のたびに清掃をするのは、大変と感じる人もいるかもしれません。清掃を大変と感じる人は「ハウスクリーニング」を実施しておきましょう。ハウスクリーニングをしておけば、ある程度の汚れが取れて室内の雰囲気が大幅に改善します。

ハウスクリーニングには費用がかかるため、必要最低限の清掃をするといくらになるのか見積もりを取得しておきましょう。

4.ホームインスペクションを実施する

古い家を売るのであれば、ホームインスペクション実施しておきましょう。

ホームインスペクションとは住宅の検査全般を指し、主に建物や基礎にひび割れはないか、目視できる範囲で水漏れ事故が起きていないかなどを調査します。一級建築士のような専門家が建物を検査し、結果は証明書として発行されます。建物の状態が良好であるという証明書が発行されれば、買い手は家が古くても安心して購入することが可能です。

ホームインスペクションは、調査する場所や項目の多さによって費用が変わります。どの程度のホームインスペクションを実施したらいいのかは、不動産会社に相談してから実行していきましょう。

5.売却の時期を考慮する

不動産には高く売りやすい時期があるため、時期を狙って家を売り出してみましょう。

一般的に不動産が高く取引されるのは、1月〜2月といわれています。新年度を新居で迎えるには、1月～2月に不動産売買契約を締結しないと、4月の入居に間に合わなくなるからです。1月～2月に不動産売買契約を締結しようと考えると、おそくとも10月くらいには売りに出す必要があります。

不動産はすぐに売れるものではなく、売り出してからおおよそ2ヶ月～4ヶ月程度かかると考えておかなければなりません。売り出すにも準備が必要であるため、しっかりとスケジュール管理して売却する時期を決めていきましょう。

まとめ

通常、ローンの残債額よりも家の売却価格が低い場合、金融機関から売却の承諾が得られず売却できません。しかし、手持ち資金や住み替えローンを活用すれば、家を売ってローンが残ったとしても売却が可能です。

任意売却を利用しても売却は可能であるものの、家を売って残ったローンは返済していかなければなりません。

家を売ってもローンが残りそうなら、高く売るポイントを実行してみましょう。ポイントを押さえておけば、家が高く売れ、ローンを圧縮できる可能性が高まります。