マンションを売却する際に最も気になるのは、実際にどれだけの利益が得られるかではないでしょうか？

この記事では、マンション売却時の利益の計算方法を詳しく解説し、さらに利益を増やすための具体的な方法も紹介します。

税金の負担を軽減するための節税対策や、売却時に利益を最大化するためのポイントを知ることで、マンション売却をスムーズに進められるでしょう。

マンション売却を検討中の人や、初めての売却で不安を感じている人は、ぜひ最後まで読んでみてください。

マンションを売却した時の利益

マンションを売却した時の利益は、売却益とも言い換えられます。この売却益とは、何を指しどのような場面で使用されるのか、また売却益の簡単な計算方法を解説します。

最後には、シミュレーション（例）も行いますので、ぜひ自分のマンションが売れた時に売却益はいくらになるのか考えながら読み進めてみてください。

そもそも売却益とは何か

売却益とは、マンションを売却した際に得られる利益のことで、単に売却価格そのものを指すのではありません。実際の利益を計算するためには、売却価格からさまざまな費用を差し引く必要があります。

費用の内訳は主に取得費用と売却費用です。取得費用には、マンションの購入価格、仲介手数料、登記費用などが含まれます。さらに、売却時にかかる費用（売却費用）も差し引きます。売却費用には、売却時の仲介手数料、引っ越し費用、修繕費用などが含まれます。

具体的な例を見てみましょう。

売却価格が1,000万円、取得費用が600万円、売却費用が200万円の場合、売却益は次のように計算されます。まず、売却価格1,000万円から取得費用600万円を差し引きます。これで400万円が残ります。さらに、売却費用200万円を差し引くと、最終的に売却益は200万円となります。

売却益を正しく計算するためには、売却に関連するすべての費用をきちんと把握することが重要だといえるでしょう。

マンションを売却した時の利益の計算方法

マンションを売却した際の利益、つまり売却益を正確に計算するためには、売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引く必要があります。さらに、特別控除が適用される場合も考慮します。

ステップに分けて具体的な計算方法を説明します。

利益を求める大枠の計算式

利益を求める基本的な計算式は次の通りです。

[ 譲渡所得（利益） = 譲渡価格 - （取得費 + 譲渡費用） - 特別控除]

譲渡価格を求める計算式

譲渡価格とは、マンションを売却した際に実際に得た売却価格です。この金額には、売買契約書に記載された売却金額がそのまま当てはまります。

取得費を求める計算式

取得費とは、マンションを購入したときにかかった費用の総額です。具体的には、次の費用が含まれます。

  • マンションの購入価格

  • 仲介手数料

  • 登記費用

  • 修繕費用（購入後のリフォーム費用など）

計算式は以下の通りです。

[取得費 = 購入価格 + 取得にかかった諸費用]

取得費がわからない場合に用いる計算式

取得費が不明な場合、取得費が譲渡価格の5%とみなされます。

[概算取得費 = 譲渡価格 × 5%]

減価償却費を求める計算式

減価償却費は、建物の経年劣化により価値が減少する分を費用として計上するものです。計算方法は次の通りです。

[減価償却費 = 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数]

補足として、償却率は建物の構造や用途によって異なります。

譲渡費用を求める計算式

譲渡費用とは、マンションを売却する際にかかった費用です。具体的には、次の費用が含まれます。

  • 仲介手数料

  • 印紙税

戸建てを売却する場合は、上記に加えて次の費用がかかることがあります。

  • 測量費用

  • 解体費用

特別控除を確認する

マンション売却時には、適用される特別控除の存在も重要です。特に、居住用財産を売却した場合、最高3,000万円の特別控除が適用されることがあります。この特別控除は譲渡所得から差し引かれます。

2,000万円でマンションを売却した時の例

最後に、具体的な例を見てみましょう。

  • 譲渡価格：2,000万円

  • 取得費：1,000万円（購入価格900万円 + 取得費100万円）

  • 譲渡費用：100万円

  • 特別控除：3,000万円（適用される場合）

まず、取得費と譲渡費用を合計します。

[取得費 + 譲渡費用 = 1,000万円 + 100万円 = 1,100万円]

譲渡価格から合計費用を差し引きます。

[2,000万円 - 1,100万円 = 900万円]

最後に特別控除を差し引きます。

[900万円 - 3,000万円 = -2,100万円（この場合、課税される譲渡所得は0円）]

このように、特別控除が適用された場合、譲渡所得が0になるため税金はかかりません。

マンションを売却した時に出た利益にかかる税金

マンションを売却する場合、次の税金がかかります。

  • 不動産譲渡取得税

  • 印紙税

  • 登録免許税（抵当権抹消登記が必要な場合）

それぞれ、わかりやすく解説します。

不動産譲渡取得税

マンションの売却によって得られた利益（譲渡所得）には、不動産譲渡所得税がかかります。この税金は、譲渡所得に対して課税されるもので、譲渡所得の期間によって税率が異なります。

長期譲渡所得（5年超）となったの場合

長期譲渡所得とは、売却する年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合を指します。長期譲渡所得に対する税率は、次のようになります。

  • 所得税：15%

  • 住民税：5%

  • 復興特別所得税：所得税の2.1%

合計すると、長期譲渡所得にかかる税率は約20.315%だということがわかります。

短期譲渡所得（5年以下）となった場合

短期譲渡所得とは、売却する年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合を指します。短期譲渡所得に対する税率は、長期に比べて高くなっています。

  • 所得税：30%

  • 住民税：9%

  • 復興特別所得税：所得税の2.1%

合計すると、短期譲渡所得にかかる税率は約39.63%となります。

印紙税

マンションの売買契約書には、印紙税がかかります。この税金は、契約書の記載金額に応じて異なります。たとえば、2,000万円のマンション売却契約書の場合、印紙税は1万円（2024年時点の軽減措置適用）です。

登録免許税（抵当権抹消登記が必要な場合）

マンションに抵当権が設定されている場合、売却に伴って抵当権抹消登記を行う必要があります。この際にかかる税金が登録免許税です。

登録免許税の税率は、不動産の種類や登記の種類によって異なりますが、抵当権抹消登記の場合は一件につき1,000円です。

マンション売却時に使える6つの節税対策

マンションを売却するときに利用できる6つの節税対策を紹介します。

  • ①3000万円の特別控除の特例

  • ②特定の居住用財産の買換えの特例

  • ③マイホームを売ったときの軽減税率の特例

  • ④相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

  • ⑤被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

  • ⑥譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

売却益が出たのに税金をその分多く支払わなければならないのは、義務とはいえ、できるだけ避けたいものです。自分でも利用できる節税対策がないか、ぜひ考えながら読み進めてみてください。

①3000万円の特別控除の特例

自宅として使っていたマンションを売却した場合、最高3000万円の特別控除が受けられます。

たとえば、マンションを5000万円で売却し、取得費用や譲渡費用を差し引いて2000万円の利益が出た場合でも、特別控除を利用すれば課税所得は0円です。

適用要件は次のように定められています。

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地を譲渡するとき

  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地を譲渡（この間に貸付や事業用に供していても適用となる）するとき

  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけを譲渡するとき

  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡（取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる）するとき

参考：『No.3302 マイホームを売ったときの特例』

②特定の居住用財産の買換えの特例

古いマンションを売って、新しいマンションを買う場合に使える特例です。売却益が出ても、新しい住宅を購入すればその分の税金を繰り延べできます。

これを利用することで、実際の税負担を軽減することができるでしょう。しかし、次の家の価格が売却した家の価格以下であることなど、いくつかの条件があります。

③マイホームを売ったときの軽減税率の特例

自宅を売却して得た利益に対する税率を軽減できる特例があります。

所有期間が10年以上の自宅を売却した場合、通常の長期譲渡所得の税率よりも低い14%（所得税10%、住民税4%）の軽減税率が適用されます。この特例を使うことで、税金を大幅に減らせます。

④相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続で受け継いだマンションを売却する場合、その取得費を引き上げる特例があります。相続時の評価額を基に計算するため、実際の取得費よりも高くなり、結果として譲渡所得が減少して課税額も減ります。

⑤被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

親などから相続した空き家を売却する場合に使える特例です。一定の条件を満たせば、最高3000万円の特別控除を受けられます。

この特例は、相続後に空き家を売却する際の大きな税負担を軽減するために設けられています。条件には、相続開始後3年以内に売却することや、売却時に耐震基準を満たしていることなどがあります。

また、相続空き家の対象となるには次の条件を満たす必要があります。

  • 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること

  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

  • 区分所有建築物（マンション等）以外の家屋であること

  • 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと

  • 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

参考：『No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例』

⑥譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マンションを売却して損失が出た場合、その損失を他の所得と通算することができます。この制度を利用することで、全体の所得が減り、結果として所得税や住民税の負担が軽くなります。

また、損失を翌年以降3年間繰り越せるため、将来の所得から控除することもできます。

マンションを売却して利益を増やす5つの方法

最後に、マンションを売却してできるだけ多くの利益を得るための5つの方法を解説します。

  • ①売りやすい時期に売る

  • ②住み替えの場合は売り先行で進める

  • ③仲介手数料の値引きを交渉する

  • ④かかった経費の領収証を保管しておく

  • ⑤売却が得意な不動産仲介会社を見つける

具体的で簡単にできるものばかりなので、ぜひ試してみてください。

①売りやすい時期に売る

マンションを売却する際には、売りやすい時期を選ぶことが大切です。一般的には、不動産市場が活発になる春（3月から5月）と秋（9月から11月）が売り時とされています。

この時期には引っ越しシーズンや転勤シーズンが重なるため、購入希望者が増え、売却価格が上がりやすくなります。

②住み替えの場合は売り先行で進める

住み替えを考えている場合は、売り先行で動くと良いでしょう。売り先行とは、今住んでいる家の売却先を決め手から、自分たちの新しい家を探す住み替えの方法です。

対照的な方法としては、買い先行があり、新しい家を決め手から買い手を探す方法ですが、次の家が先に決まってしまうと、引渡し日までに焦って売却しないといけなくなるため、売却益を優先したい場合にはおすすめできません。

売り先行で住み替えを進めることで納得のいく価格で売却できます。

③仲介手数料の値引きを交渉する

マンションの売却には仲介手数料がかかりますが、この手数料は交渉次第で値引きが可能です。不動産会社と交渉して手数料を少しでも減らすことで、手元に残る利益を増やすことができます。

コツとしては、いくら値引きしてほしいのかを担当者に明確に伝えることです。担当者も独断では決められないため、会社に交渉する必要があります。その時に、明確な理由と金額がある方が上席を話を進めやすいでしょう。

④かかった経費の領収証を保管しておく

マンションを売却する際にかかった経費の領収証をきちんと保管しておくことも大切です。その領収書の額を確定申告の際に経費として計上できるため、結果として譲渡所得税を減らせます。

特に保管すべき領収証としては、リフォーム費用や修繕費用、売却にかかった広告費などが挙げられます。

⑤売却が得意な不動産仲介会社を見つける

不動産仲介会社選びは、マンション売却の成否を分ける重要なポイントです。売却実績が豊富で信頼できる仲介会社を選ぶことで、適正価格で迅速に売却できるかどうかが決まるでしょう。

不動産仲介会社にも、それぞれ得手不得手があるため、口コミや評判をチェックし、実際に複数の仲介会社に相談してみることをおすすめします。

まとめ

マンションを売却する際には、利益を最大化し税金負担を減らすためのさまざまな方法があります。まず、売却益の計算方法を正しく理解し、適用できる節税対策を見つけることから始めましょう。

また、売りやすい時期を見極めたり、住み替えの場合は売り先行で進めるなどの自分に合った戦略を考えることも大切です。

もし、マンションを売却しようと考えているなら、この記事で紹介した節税対策や売却のポイントを参考に、ぜひ売却に踏み切ってみてください。マンションの売却は、新たな生活の第一歩です。ぜひ、自分にとって最良の結果を目指して計画を進めていきましょう。