土地売却の税金は所得税と住民税と印紙税の3つ | 課税額の求め方まとめ

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土地を売却した際にはいくつかの税が課されることになりますが、具体的には以下の3つの税金が発生します。

• 所得税
• 住民税
• 印紙税

土地の売却における所得税と住民税は、「譲渡所得」の金額に応じて課税され、通常の所得税、住民税とは別のモノとして計算されるので、分離課税方式と呼ばれます。

印紙税は印紙代として徴収され、対象の不動産額によって納税額が異なってくるのですがそちらは本文にてご確認ください。

所得税、住民税そして印紙税はどのように税額が決められるのでしょうか。それぞれの計算方法と印紙税の価額の変化や軽減措置を見ていきましょう。

譲渡所得税の計算方法や納付額 | 特別控除についてのまとめ

土地の売却時には所得税、住民税、印紙税の3つの税金があると述べました。

所得税と住民税は「譲渡所得」の金額に応じて税額が決まるとお伝えしましたが、これら2つをまとめて「譲渡所得税」と呼びます。

ここでは、譲渡所得税の計算方法について確認してみましょう。

譲渡所得税の計算方法

所得税と住民税は、ともに譲渡所得の金額に応じて課税額が変動するのはすでにお伝えした通りです。ただ、譲渡所得がマイナス(つまり土地の売却で損をしてしまった)の場合には譲渡所得税を支払う必要ありませんので、この章は読み飛ばしてしまって構いません。

譲渡所得税の金額を求める計算式は次の通りです。

譲渡所得税の金額＝譲渡所得×税率

税率は土地の所有期間に応じて決まっており、売却年の1月1日時点で、5年以下か5年を超過するかによって異なるので注意しましょう。

参考-国税庁-土地や建物を売ったとき-税額の計算

上記の表を見ていただくと、所得税も住民税も長期譲渡所得(5年越え)のほうが短期譲渡所得(5年以下)よりも税率が低いということが確認できます。もちろんそのときの売却主のご事情もあるかと思いますが、「もう少しで土地の所有期間が6年に到達する」という状況であれば、税率を下げるために5年を越えるのを待つのもアリかもしれません。

復興所得税

復興特別税は平成25年から課税されている税金で、東日本大震災を理由とする復興のための財源確保を目的として作られました。税額は所得税額の2.1%です。結果、復興特別税を含めた税率は以下の通りです。

譲渡所得にかける税率は所得税と住民税の税率を足し算したものです。従って長期譲渡所得であれば所得税の15.315%と住民税の5%を足した20.315%が税率となりますし、短期譲渡所得であれば39.63%になります。

参考：復興特別所得税の源泉徴収｜国税庁

売却した土地の軽減税率の特例

前述にて所有期間が5年を越える場合は5年以下と比べて税率が下がるとご説明させていただきました。しかし、場合によってはさらに税率が低くなるかもしれません。

以下の5つの要件すべてに当てはまる場合に、軽減税率の特例を受けることができます。

1. 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
2. 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
3. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
4. 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができる。
5. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

軽減税率は以下の税率で算出されます。

参考-土地や建物を売ったとき-(2)軽減税率の特例

居住用の土地の場合、マイホームを売った時の特例としてこの軽減税率の特例を受ける前に3,000万円の特別控除という特例を受けることができるのですが、この3,000万円の特別控除を受けた後の譲渡所得に上記の表の税率をかけることになります。

譲渡所得税の金額＝(譲渡所得-3,000万円)×軽減税率

特定のマイホームを買い換えたときの特例

売却後、新しく居住用の建物や土地を買ったときに使える特例です。

売却した土地や建物などの不動産の譲渡所得を売却年のものとはカウントせず、新しいほうの不動産の譲渡所得と古いほうの不動産の譲渡所得を合わせた額が、新しく購入した建物や土地を売却したときの「譲渡所得」として課税されることになるという特例です。

例えば2,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却し、加えて5,000万円の新しい不動産を購入したとします。譲渡所得は1,000万円なので、本来ならばこの1,000万円を譲渡所得として税額が決定し支払います。

しかしこの特例を使った場合、5,000万円で買い換えた不動産を6,000万円で売った場合、新たに得た1,000万円の譲渡所得に、かつて得た1,000万円の譲渡所得を合算させた額に税率をかけて譲渡所得税の金額を求めるのです。

したがってこの特例によりはじめに売却したときには譲渡所得税を支払わずに済み、将来、不動産を売却したときへ繰り越しさせることができます。

参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例

軽減税率の特例を受けるための適用条件

このマイホーム買い換えの特例を受けるためにはいくつか条件があります。

1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
2. 売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（措法35。ただし、同条第3項に規定する被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く。）又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
3. 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
4. 売却代金が1億円以下であること。
5. 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
6. 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
7. マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
8. 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。
9. 買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
10. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

これらの条件を満たす時にマイホームを買い換えた時の特例を受けることができます。

詳しくはこちら下記の国税庁のHPから確認することができます。

参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例

譲渡所得税の金額を求めるまでの流れ

これまでは所得税と住民税の税率に関してお伝えしましたが、今度は譲渡所得税の金額そのものはどう算出されるのかを見ていきましょう。

譲渡所得の税額を算出するための流れは下記のようになっています。

ⅰ-譲渡所得を算出する

　譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

ⅱ-特別控除の金額を差し引く

　課税譲渡所得金額＝譲渡所得－特別控除額(3,000万円)

ⅲ-税率を算出する

　税率＝所得税率＋住民税率

ⅳ-譲渡所得の税額を算出する

　譲渡所得税の金額＝課税譲渡所得金額×税率

実際の譲渡所得の計算例

ゴールは譲渡所得税の金額を求めることですが、そのために直接的に必要な要素は【課税譲渡所得金額】と【税率】です。したがって、まずはこの2つを出すための計算をそれぞれ行うことになります。

例：平成29年5月1日に、個人で6年所有した土地を2億円で売却し、そのため土地にあった建物は取り壊しました。【取得費が1億円】、譲渡費用が【1,000万円】のとき譲渡所得の税額はいくらになるでしょうか。なお、3,000万円の特別控除の適用条件を満たしているものとします。

課税譲渡所得金額の算出

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）だから

2億－（1億＋1,000万）＝9,000万

譲渡所得＝9,000万

課税譲渡所得金額＝譲渡所得－特別控除額だから

9,000万－3,000万＝6,000万

課税譲渡所得金額＝6,000万

税率の算出

次は税率です。対象の土地は6年の所有期間ですので、長期譲渡所得の税率を使うことになります。長期譲渡所得の所得税は15%ですが、復興特別税のために15.315％になるので、今回の所得税と住民税の税率は下記のとおり。

所得税率＝15.315%　住民税率＝5%

税率＝所得税率＋住民税率なので

15.315%＋5%＝20.315%

税率は20.315%

譲渡所得税の金額を算出する

最後に譲渡所得税の金額です。

譲渡所得税の金額＝課税譲渡所得金額×税率なので

6,000万円×20.315%＝1,218.9万円

譲渡所得の税額は1,218.9万円

もし11年以上所有していた場合であれば、前述の10年を超過している場合の軽減税率を受けることができ、そちらに復興特別税を含めた所得税10.21%と住民税4%を使用できます。

土地売却における印紙税の算出方法と計算

印紙税は不動産売買契約書に収入印紙を貼りつけることで納付します。納税者となる人は課税文書の作成者です。その納税額は、契約書記載されている契約金額によって異なります。

土地売却において、売り手と買い手のそれぞれで不動産売買契約書を作成する場合は、どちらにも印紙税を払う義務が発生します。しかし、売り手と買い手で1つの契約書を作って売り手側はコピーでいいのであれば、印紙税は買い手の分のみで済みます。

契約金額ごとの印紙税額

収入印紙代は前述のとおり、契約金額の価額によって納付するべき額が異なります。令和2年3月31日までに作られた書類には印紙税の軽減措置がなされています。

通常の税率と軽減税率での表が以下のものです。

引用-国税庁-不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

軽減措置下の印紙税は5,000万円を越え、1億円以下のものまで通常の税率の半分になっていますね。

先程の実際の譲渡所得の計算例を使用すると、2億円が契約金額ですから印紙税は6万円になります。譲渡所得の税額は1,218.9万円だったので、合わせて1,224.9万円が税金になります。

印紙税を支払わなかったときのペナルティ

では、印紙を貼らずにいた場合にはどうなるのでしょうか。

収入印紙を貼らなかった場合、納付するはずだった印紙税の3倍の額を納付しなければならないことになります。

これを過怠税（かたいぜい）といいますが、軽減税率を受けた印紙代が200円だったときはその3倍なので600円払わなくてはいけないことになります。なお、調査が始まる前に自ら貼り忘れたことを申告できれば、払うべきその額は1.1倍になるので、もしも収入印紙を忘れてしまったというときは間に合うかどうかはともかく、気づいたらすぐに申告しましょう。

参考：印紙税を納めなかったとき｜国税庁

譲渡所得の確定申告のやり方

譲渡所得に対する税金は確定申告によって納付します。確定申告を行う時期は、毎年2月16日から3月15日の間です。

必要な書類

確定申告に必要な書類です。

• 申告書B第一表　第二表
• 第三表
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 譲渡所得申告のチェックシート
• 取得費、譲渡費用など費用がわかる領収書の写し
• 土地の売買契約書

書類の提出方法

確定申告の書類の提出方法は下記のとおりです。

• 確定申告書等作成コーナーで作ってe-Taxで送る
• 所轄の税務署にもっていく
• 所轄の税務署へ郵便や信書便で送る

一つ目の国税庁の確定申告書作成コーナーというサイトを利用すれば、サイト上で確定申告書など書類を作成することができますし、自動計算ですので非常に便利かと思われます。

譲渡所得税の納付

譲渡所得の納税期限も確定申告期限と同様3月15日までとなります。納税方法はいくつかあり、

• 金融機関や税務署の窓口
• 振替納税
• ATMやインターネットバンキング
• e-Tax
• クレジットカード
• コンビニ支払い

などを利用することができます。

まとめ

土地の売却時にかかる税金の求め方について解説しました。

譲渡所得は所得税と住民税を合わせて計算するうえに、特例が多く計算が面倒ですが、確定申告をご本人のみで行う場合は、自身で計算する必要があるので確認しておくとよいでしょう。

税理士に確定申告を依頼することもできます。多くは譲渡所得によって報酬が変動するようですが、1億円くらいまででしたら20万円前後で依頼することが可能ですので、相談するのもいいでしょう。