不動産買取の注意点とは？トラブルの回避方法や相談先も解説

「不動産買取の注意点を知りたい」

「スムーズに不動産を買い取ってもらえるか心配」

不動産は金額が非常に大きいものだからこそ、何が何でも買取を失敗させたくないですよね。

本記事では、不動産買取における注意点や業者の選び方、注意点などについて詳しく解説します。

本記事を読めば、不動産買取を失敗させないための具体的な注意点やポイントを理解できます。

後悔が残らず、満足のいくかたちで不動産を売却させたい方は、ぜひ最後までご一読ください。
 

不動産買取の仕組み・仲介との違いは？

まずは、不動産仲介と不動産買取の特徴と違いを解説します。下記の表をご覧ください。

物件を売却する際、「仲介」か「買取」かによって仕組みは全く異なるのです。

たとえ買取価格が多少下がったとしても、確実に早く物件を売ってしまい場合は、「買取」という方法を選ぶのが正解といえます。

なお、不動産会社が物件を買取と買い取ってくれる理由は、「買取後に転売して利益を上げるため」です。

仲介経由で物件を売却した場合、不動産会社が得られる収入は「仲介手数料」に値します。この手数料には、宅地建物取引業法による規定が存在するため、金額に上限があります。

一方、「買取」においては転売価格を不動産会社が自由に決められるため、仲介手数料よりも高い利益を産み出せるのです。

しかし、実際には転売して売れるまで時間がかかりますし、法人税や不動産取得税などの税コストが必要となるデメリットなどもあります。

転売価格から買取価格とこれらのコストを差し引くと赤字になるケースもあるため、不動産会社にとって「買取」は一定のリスクが存在します。

このような理由から、不動産会社は物件買取の利益を確実なものにするために、買取価格を慎重に見積もるケースが多い傾向にあります。

不動産買取における8つの注意点

続いて、不動産買取における8つの注意点を解説します。重要なポイントですので頭に叩き込みましょう。

• 仲介よりも買取額が安い場合がある

• 買取価格は市場価格より安くなる

• 信頼のおける買取業者へ依頼する

• 契約条件を漏れなくチェックする

• 査定費用や手数料の有無を確認する

• 契約の解除条件をあらかじめ確認する

• 売却時に住宅ローンを完済させる

• 買取を受け付けてもらえないケースもある

これらの要素にひとつでも当てはまった場合、何らかのトラブルが発生する可能性が上がってしまうため、十分な注意が必要です。

仲介よりも買取額が安い場合がある

冒頭でも触れたように、不動産の買取は仲介経由よりも安くなる場合があります。

買取価格が安くなる理由は、売りに出す際、市場価値から不動産会社の売却益や経費などが差し引かれるためです。

ただし、実際の買取価格は物件の価格帯や築年数、状況によって変動するため、一概にはいえません。

そのため、不動産の買取には、仲介よりも買取価格が下がる可能性が一定数あると理解しておきましょう。

買取価格は市場価格より安くなる

不動産買取における買取価格の目安は、市場価格の70～80%程度といわれています。

不動産会社が買い取った物件を売り出す際は、「転売益」の10％と「修繕・リフォーム費用等」の10％を確保するために、仲介価格の80％程度で設定するためです。

しかし、大規模なリフォームや修繕、取り壊しが必要な物件の場合、仲介価格が50％程度に下がる恐れもあります。

また、仲介価格が安くなってしまってしまう事故物件などに関しては、さらに価格が下がりやすい傾向です。

信頼のおける買取業者へ依頼する

不動産買取においては、宅地建物取引士の資格を持った専門業者が携わります。

しかし、高い査定額で物件の売り手を釣っておきながら、契約時は不当な理由で査定額を下げる悪徳業者も存在します。

信頼できる不動産会社を探すためには、正しい情報源を元にし、過去に行政処分などのペナルティを受けていないを調べる工夫が重要です。

契約条件を漏れなくチェックする

物件売却は、契約書内の規約に則って手続きが進められるため、契約条件を漏れなく確認するべきです。

なお、不動産買取の契約書においては、買取価格の他にも、以下のような契約条件が記載されています。

• 売買物件の表示

• 売買代金、手付金の額、支払期日

• 土地の実測及び土地代金の精算

• 所有権の移転と引渡しの時期

• 付帯設備等の引き継ぎ

• 負担の消除

• 税金の精算

• 手付解除の期限

• 契約違反による解除

• 引渡し前の滅失・毀損

• 反社会勢力の排除

• 契約不適合責任

原則として、不動産買取においては業者と契約を交わした後、簡単にはキャンセルできません。

そのため、納得いくまで契約内容を担当者と擦り合わせをし、記載内容に間違いがないかをチェックしたうえで、契約を進めてください。

査定費用や手数料の有無を確認する

不動産買取業者の中には、査定費用や手数料を請求するケースがあります。

多くの不動産会社は、不動産の初回査定を無料で実施しますが、査定後は数万円以上の売却手数料がかかるケースもゼロではありません。

査定後に、想定外のコストが発生せぬように、事前に費用を把握し、納得してから依頼するとよいでしょう。

契約の解除条件をあらかじめ確認する

不動産買取の契約を結んだ後でも、一定の条件を満たせば解除できる場合があります。

また、不動産買取において契約をキャンセルできる具体的なケースは以下となります。

• 債務不履行を理由とする解除

• 手付による解除

• 契約不適合責任による解除

業者と契約を結ぶ際、受け取った契約書の雛形にこれらの規約が入っているかをチェックすると安心です。

なお、前述した規約が入っていない場合は、契約書へ追加してほしい旨を担当者へ相談するのが最善です。

売却時に住宅ローンを完済させる

住宅ローンがまだ残っている場合、物件を売却する前にすべて完済しておく必要があります。

ローンが残っていると、抵当権※が設定されているため、物件の所有者を新たな買主の名義に変更できません。

※：住宅ローンを組む際に、金融機関を始めとした債権者が債務者に対し、購入する不動産を担保とする権利

しかし、住宅ローンが残っていても、以下の方法であれば物件の売却は可能です。

1. 貯金などの自己資金で売買決済の前に完済する

2. 物件を売却した売却代金を返済資金に充て、売買決済時に完済する

なお、ほとんどの方が2の方法を利用し、売却代金を住宅ローンの返済に充てています。

この手段を選ぶ場合は、資金計画を立てたうえで、売却代金で住宅ローンを返済できるかを確認しましょう。

買取を受け付けてもらえないケースもある

不動産買取は、すべての物件が対象となるわけではありません。

以下のようなケースに当てはまっている物件は、業者に買い取ってもらえない恐れがあります。

表の「買取が難しい理由」を見ればわかるように、このようなケースの物件は、不動産購入を検討する方や実際に住む方にとって、決して魅力的ではないのは明白です。

もし、不動産会社がこのような条件の物件を買い取ったとしても、物件を買い取ってくれる方が出てこず、会社として「大赤字」になってしまうでしょう。

そのため、これらのケースに該当する物件は、不動産会社が買い取ってくれない恐れがあるといえます。

不動産買取においてよくあるトラブル5選

次に、不動産買取においてよくあるトラブル例を5つ解説します。具体的には以下のとおりです。

• 実際の買取額が査定額より安かった

• 契約後に査定価格を下げられた

• 不動産買取後に追加料金を請求された

• 契約後にクーリングオフができなかった

• 悪徳な不動産買取業者と契約してしまった

これらのトラブルを事前に回避するためにも、どんな事例があるのかをしっかりと理解しておきましょう。

実際の買取額が査定額より安かった

不動産買取においては、査定時に提示された価格よりも低い金額でしか買い取ってもらえないケースもゼロではありません。

査定額はあくまで目安であり、実際の買取価格は市場動向や物件の状態によって変動するため、必ずしも査定額通りになるとは限らないのです。

このようなトラブルを避けるためにも、不動産買取を依頼する際は複数の業者へ査定を依頼し、相場を把握しておく工夫がポイントです。

複数社から見積りをもらったとしても、最終的には買取価格が一番高い会社と契約して問題ありません。

また、契約前に不動産の相場や実際の買取事例などをしっかりと説明してくれる不動産会社を選ぶとよいでしょう。

契約後に査定価格を下げられた

買取査定の際にわざと相場よりも高い価格を提示し、依頼者からの契約を優先的に取ろうとする不動産会社も存在します。

不動産買取は、査定価格がそのまま買取価格になるため、依頼者としては、「査定価格が一番高い会社と契約したい」と考えるのが当たり前です。

そのような依頼者の心理を逆手にとって、契約後に何らかの理由をつけて買取価格をわざと下げる悪徳業者も存在するのです。

例えば、契約後に雨漏りなどの瑕疵が発覚した場合、買取価格が引き下げられてしまう恐れがあります。

このようなケースを避けるためにも、契約前に瑕疵担保責任の範囲について確認しておきましょう。

もしくは、契約書に査定価格が変更になる場合の手続きを明記してほしい旨を担当者に相談するのもひとつの手です。

不動産買取後に追加料金を請求された

買取後、把握していなかった費用を不動産会社から請求されるトラブルも一定数存在します。

以下では、不動産買取後に請求される追加料金の例をいくつかまとめました。

• 抵当権抹消費用※

• 戸建てを売る場合の不用品処分費用

• 不動産買取後の物件の名義変更費用

※：消費用住宅ローンなどでお金を借りた場合、担保にした不動産の抵当権を抹消するための手続き

優良企業であれば、追加料金が発生する可能性がある旨を事前に教えてくれますが、中には依頼者へ何も伝えないまま、後から追加料金を請求する業者も存在します。

買取価格を提示された段階で、残置物・不用品などの処分費用が含まれて査定されているのかを確認しましょう。

契約後にクーリングオフができなかった

クーリングオフとは、契約から8日以内などの条件を満たせば契約を無条件で解約できる制度です。

この制度は、消費者が訪問販売や電話勧誘販売などの不意打ち的な勧誘で契約したり、マルチ商法などの複雑な取引で契約した場合に限って適用されます。

不動産買取においては、これらの条件に当てはまらないため、たとえ契約後に「契約を取り下げたい」と思ってもキャンセルできないのです。

そのため、不動産買取の契約を進める際は、「契約後は絶対にクーリングオフできない」という点を理解したうえで慎重に検討すべきです。

悪徳な不動産買取業者と契約してしまった

中には、「早く物件を売りたい」という売主の気持ちにつけ込んで悪徳な契約を促す不動産買取業者が存在します。

このようなケースに見舞われた場合、あなたは悪徳な不動産会社と契約してしまった恐れがあります。

• 売却代金が小切手だった

• 代金の受け取り前に所有権移転登記をさせられた

• 引渡し前なのに、所有権移転の書類を請求された

• 手数料などを支払った後、買取前に音信不通になった

基本的に、不動産取引での決済方法は現金（銀行振込）でおこなわれます。

小切手の偽装や預金不足で売却代金を受領できないケースもあるため、小切手の支払いを請求された場合は要注意です。

なお、所有権移転に関しては、代金を貰う前に登記に必要な書類を渡したせいで登記を書き換えられる恐れがあります。登記関係の書類は、必ず買取業者から売却代金を受け取ってから渡しましょう。

不動産買取業者を見極める際の5ポイント

どの不動産会社へ依頼すべきかを考える際は、以下5つのポイントをもとに判断してください。

• 契約前に業者の口コミを確認する

• 国土交通省検索システムを利用する

• 宅建士の資格保有を確認する

• 複数の業者へ査定を依頼する

• 不動産買取の流れを把握する

契約した後に、「ちゃんと調べればよかった…」と後悔しないためにも、これから解説する内容は必読です。

契約前に業者の口コミを確認する

不動産買取業者を選ぶ際は、インターネットや口コミサイトなどで、不動産会社のリアルな評判や実績を調べましょう。

中には、虚偽の情報を掲載したり、契約後に高額なキャンセル料を請求したりするケースもあるためです。

しかし、不動産買取業者に関する口コミを気軽に投稿できるサイトは存在しないため、口コミ情報を探すのは決して簡単ではありません。

情報源がわからない口コミを参考にするよりは、企業の社歴や会社規模などをチェックした方が賢明です。

社歴が長く、数十名以上の従業員が在籍する規模感の会社であれば、安全に取引ができると捉えてよいでしょう。

国土交通省検索システムを利用する

国土交通省は、宅地建物取引業者の情報をチェックできる「ネガティブ情報等検索サイト」というWebサイトを公開しています。

このサイトを利用すれば、過去に行政処分を受けた経歴のある不動産買取会社をリサーチできます。

なお、「ネガティブ情報等検索サイト」で業者を調べる際は、以下の手順に沿って進めてください。

1. STEP1の事業分野を選択にて「不動産の売買・管理」をクリック

2. 「宅地建物取引業者」のリンクをクリック

3. 不動産の売買・管理宅地建物取引業者のページにて、事業者名の箇所に業者名を入力・検索

このサービスを利用して、会社の登録状況や過去の処分歴などをチェックすれば、信頼性できるか否かを一瞬で判断できます。

宅建士の資格保有を確認する

不動産買取に関わる業者は、宅建士の資格を保有しているのが必須条件です。

大前提、まともな不動産会社は宅建士の資格を取得していますが、中には宅建士の資格がない従業員を雇っている企業も存在します。

宅建士の資格がない担当者に依頼した場合、契約や手続きで何らかの不備やトラブルが生じる可能性が一気に上がります。

不動産会社のホームページ、ある程度会社の信頼性や実績などを把握しておくのが大切です。

複数の業者へ査定を依頼する

物件の査定を依頼する場合、一社ではなく複数の会社へ査定を依頼すれば、相場価格を正確に把握できます。

中には、査定額を極端に下げて契約へ促したり、査定の時だけ高い買取金額を提示したりすつ業者も存在するためです。

なお、「SUUMO」を代表とする一括査定サービスを利用すれば、複数社の不動産会社へ査定を一括で依頼できます。

高額査定を謳う会社へ飛びつくのではなく、比較したうえで適正価格で買取してくれる会社を選ぶとよいでしょう。

不動産買取の流れを把握する

不動産買取においては、査定、契約、引き渡しなどのステップを踏んでいく必要があります。

各段階でどのような手続きが必要になるのかを事前に把握しておけば、不動産買取をスムーズに進められるはずです。

なお、業者との取引をより安心して進めたい方は、契約が始まった段階で担当者に対し、取引の進捗を都度確認させてほしい旨を伝える方法をおすすめします。

取引がスムーズに進んでいるかを把握できますし、何らかの滞りが起きてしまった際もいち早く相談できるでしょう。

不動産買取でトラブルに遭った時の相談先

続いて、不動産買取で何らかのトラブルに見舞われた際の相談先を9つ解説します。

• 不動産会社

• 不動産適正取引推進機構

• 都道府県の宅地建物取引業を主管する部署

• 全国宅地建物取引業協会連合会の無料相談所

• 自治体の相談窓口

• 国民生活センター

• 法テラス

• 弁護士

• 司法書士

これらの相談先を味方につければ、トラブルが起こった際も焦らずに対処できるはずです。詳しく解説します。

不動産会社

トラブルが起こった際、まずは取引をおこなった不動産会社へ直接連絡しましょう。

基本的には、取引を対応してくれた担当者宛てにトラブルの詳細を伝えれば、原因究明と解決策の提示をスピーディーにおこなってくれるはずです。

しかし、担当者が未熟すぎてトラブルへの対処ができないケースや、そもそも悪質な業者と契約しまった場合は、他の方法でトラブル対処を進める必要が出てきます。

そのため、不動産会社への相談のみではトラブル解決につながらないケースがあるという点を理解しておきましょう。

不動産適正取引推進機構

不動産適正取引推進機構は、国土交通省が設立した公益法人です。

この法人は、不動産取引に関するトラブル解決を第一目的としており、全国各地に相談窓口を設置しています。

不動産取引に関するトラブルの相談や関係機関の斡旋にも対応しており、中立的な立場から消費者にとって最適なアドバイスを提供してくれます。

都道府県の宅地建物取引業を主管する部署

各都道府県には、宅地建物取引業を監督する部署が複数存在します。

世の中の不動産買取をおこなう不動産会社は、宅地建物取引業法に基づいて認可された事業者であり、行政上の主管は各都道府県が担当しているのです。

不動産買取におけるトラブルが起こった場合、主管する都道府県の担当部署に相談すれば、トラブルの内容に応じて解決策をアドバイスしてくれます。簡単なトラブルであれば、この段階で解決できる可能性もあります。

全国宅地建物取引業協会連合会の無料相談所

都道府県宅建協会不動産無料相談のサービスを利用すれば、専門の相談員へ不動産に関するさまざまな悩みを相談できます。

なお、不動産会社の営業停止処分などの行政処分に関する情報提供や苦情相談も受け付けています。

そのため、仮に悪徳な不動産買取業者と取引をした可能性がある場合は、速やかにこちらの窓口へ相談してください。

自治体の相談窓口

全国各地の自治体には、消費者に関する相談窓口が設けられています。

地方自治体によって運営されたサービスであるため、利用は完全無料です。

なお、不動産買取に関するトラブルも相談対象となっており、専門家が相談に乗ってくれます。

相談者から相談されるトラブルの内容次第では、法的なアドバイスや行政機関への斡旋を受けられます。

国民生活センター

国民生活センターは、消費者庁が運営する相談窓口です。

国民生活センターは全国各地に相談窓口を設置しており、不動産買取に関するトラブル相談も受け付けています。

居住地や年齢、性別などにかかわらず、全消費者が無料で利用できる点がメリットです。

なお、トラブルの内容に応じて関係機関への斡旋も対応してくれるため、まずは国民生活センターへ相談してみるのもひとつの手です。

法テラス

法テラスは、経済的な事情などで弁護士への相談が難しい方向けの支援団体です。

法テラスが定める以下の一定の条件を満たせば、弁護士や司法書士への無料相談や、トラブル対応の代理人を依頼できます。

• 収入や資産が一定基準以下であること

• 勝訴の見込みがないとはいえないこと

• 民事法律扶助の趣旨に適すること

これらの条件を満たせば、依頼コストを抑えて相談できるため、経済的に不安がある方も、一度は法テラスへ相談する道をおすすめします。

弁護士

弁護士は、あらゆる法律問題に精通したプロフェッショナルです。

法的な専門知識に基づき、具体的なアドバイスや代理人活動をおこなってくれる心強い存在といえます。

なお、不動産買取のトラブルも扱っており、契約内容の確認や交渉、裁判手続きなどを全面的にサポートしてくれます。

不動産買取におけるトラブルの内容が複雑だったり、損害賠償請求を検討したい場合などは、弁護士に相談する方法がおすすめです。

司法書士

司法書士は、不動産登記や商業登記を始めとした、あらゆる登記業務に特化したエキスパートです。

不動産買取のトラブルにおいても、登記簿謄本などの取得や名義変更手続きをサポートしてくれます。

司法書士の力を借りれば、登記に関する専門知識を活かして物件の所有権移転手続きなどに関するトラブル解決を全面的にサポートしてもらえます。

不動産買取の注意点を正しく把握して後悔のない買取を実現させよう

本記事では、不動産買取における注意点や具体的な流れ、トラブルが起こった際の相談先を解説しました。

不動産会社は、売主から安く買うほど利益が出るため、売主に嘘の買取価格を提示する詐欺まがいの取引が生じてしまうケースも少なくありません。

悪徳な不動産買い取り業者から身を守るためにも、複数社へ査定を依頼し、逃げ道をつくっておくべきです。

なお、原則として不動産の買取査定においては、業者から何らかの費用を請求される心配はありません。

少しでも「怪しい」と感じたら、その会社との話はすぐにストップし、信頼できる他社へ切り替えましょう。