専任媒介とはどんな契約？専属専任媒介との違いやメリットなどを解説

「専任媒介ってどんな意味？」

「ほかの媒介契約との違いを知りたい！」

不動産売却を検討している方で、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

媒介契約は3種類あり、それぞれで特徴が大きく異なります。そのため、不動産売却が初めての方だと「自分はどの媒介契約が合っているんだろう？」と悩んでしまう方も多いでしょう。

そんな方に向けてこの記事では、専任媒介の意味やメリット、その他の媒介契約の種類まで詳しく解説します。媒介契約や不動産売却に不安を抱えている方は、ぜひこの記事を参考に自分に合う媒介契約を選んでみましょう。

専任媒介とは

専任媒介とは、不動産売却時に売主が不動産会社と結ぶ媒介契約の一種です。

専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は売主に代わって売却活動をおこなってくれます。買主を探してくれるだけでなく、売買契約や引渡しなども代わりに進めてくれるため、不動産の知識があまりない一般の方でも安心して不動産取引ができます。

ただし、契約できる不動産会社は1社のみとなるため、ほかの不動産会社と比較したり同時進行したりできないのがデメリットです。専任媒介契約の特徴を以下にまとめているので確認しておきましょう。

専任媒介以外にも2つの媒介契約がある

媒介契約には、専任媒介以外にも2つの契約形態があります。それぞれの契約によって特徴が異なるため、自分に合っている契約形態を判断しましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、名前の通り不動産会社1社と専属契約を結ぶ媒介契約です。

専任媒介契約も不動産会社1社としか契約できませんが、専属専任媒介契約は自分で買主を見つけるのも禁止されています。不動産会社へ完全に売却活動を任せることになるため、媒介契約のなかで最も縛りの強い契約です。

それでも、売却活動の報告を1週間に1回以上受けられるため、常に売却活動の状況を把握できるメリットもあります。「不動産会社に完全に任せたい」と思う方に向いている媒介契約です。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約できる媒介契約です。不動産会社の対応や売却価格などを比較できるため、より高い価格で売却したいときにおすすめの契約形態です。

ただし、全国の不動産会社が物件情報を確認する「レインズ」への登録義務や売却活動の報告義務がないため、ほかの媒介契約と比べて買主が見つかりにくかったり売却活動の現状を把握しにくかったりするのがデメリットです。

また、不動産会社としても、ほかの不動産会社が先に買主を見つけてしまえば報酬を得られないため、それまでかかった手間や時間が無駄になってしまうリスクもあります。そのため、ほかの媒介契約を結んだときよりも積極的に行動してくれない可能性もあります。

このように、一般媒介契約には大きなメリットとデメリットがあるため、特徴をしっかりと理解しておくことが大切です。

そもそも「媒介」とはどんな意味？

そもそも「媒介」とはどんな意味なのか解説します。「仲介」との違いについても解説しているので確認しておきましょう。

不動産会社が売主と買主の間を取り持つこと

媒介とは、売主と買主の間に不動産会社が入って不動産取引を取り持つことです。

専門知識や専門用語などが絡む不動産売買は一般の人には難しく、高額な取引となるケースが多いのでトラブルになる可能性が高いです。その点、不動産会社が間に入ることでスムーズに不動産売買を進められます。

「仲介」と意味はほとんど同じ

似たような言葉で「仲介」がありますが、仲介と意味はほとんど同じです。goo辞書によると、媒介と仲介の特徴として以下の内容が記載されていました。

引用元：goo辞書

媒介は、間に入って契約を進めることを意味しますが、仲介は売主と買主の契約をまとめることを意味します。

また、媒介契約は基本的に売主が不動産会社と結ぶ契約であり、買主が結ぶケースはほとんどありません。それでも、買主が物件探しの際に不動産会社を訪れた際は正式に契約せずとも売主との契約や物件の引渡しを進めてくれます。

最終的に契約した際は、仲介してくれた不動産会社へ「仲介手数料」として報酬を支払います。つまり「媒介」は売主に関わり、「仲介」は売主と買主の両方に関わる言葉といえるでしょう。

専任媒介のメリット

専任媒介のメリットを解説します。専任媒介契約ならではの魅力を理解しましょう。

• 不動産会社が積極的に行動してくれる

• 自分で見つけた買主と契約できる

• 連絡の窓口が一つになるからラク

• 2週間に1回以上の頻度で進捗状況を報告してくれる

不動産会社が積極的に行動してくれる

不動産会社が売却に向けて積極的に行動してくれるのが大きなメリットです。これは、不動産会社が受け取る「仲介手数料」が関係しています。

仲介手数料とは、売主や買主から依頼された取引を成約させた際に受け取る成功報酬です。成功報酬なので成約できなければ、どんなに手間や時間をかけても報酬は受け取れません。

例えば、一般媒介契約で進めた際、手間や時間をかけてもほかの不動産会社が買主を見つけて契約してしまえば仲介手数料は受け取れなくなります。そのため、一般媒介契約を結んだ際は積極的に行動してくれないと一般的に言われています。

その点、専任媒介契約ならほかの不動産会社と契約できないため、不動産会社とすれば成約に向けて集中できる状況になるといえるでしょう。つまり、専任媒介契約は仲介手数料を受け取れる可能性が高い媒介契約のため、積極的に行動してくれるといえます。

自分で見つけた買主と契約できる

専任媒介は、自分で見つけた買主と契約できるメリットもあります。友人や知人などで不動産を欲しがっている人がいれば紹介できるので、買主を探す手間が省けます。

周囲に不動産を購入してくれそうな人がいる場合は、不動産会社へ任せつつ自分でも買主を見つけられる専任媒介契約が最も適した媒介契約といえるでしょう。

連絡の窓口が一つになるからラク

連絡の窓口が一つになるのも専任媒介契約のメリットです。前述のとおり、不動産会社1社のみと契約するため、必然と連絡の窓口も依頼先の不動産会社だけとなります。

複数社へ依頼した場合、それぞれの不動産会社へ売却活動の状況を聞いたり担当者とコミュニケーションを取ったりするため、連絡が煩雑となるでしょう。その点、専任媒介契約なら窓口が一つなので状況も把握しやすく、落ち着いて売却活動を進められます。

2週間に1回以上の頻度で進捗状況を報告してくれる

2週間に1回以上の頻度で売却活動の報告を受けられるのもメリットです。専任媒介契約を結んだ不動産会社は、依頼主へ2週間に1回以上の業務報告が義務付けられています。

不動産会社としても依頼主へ報告しなければならないため、売却活動を雑にできず、成約に向けてしっかり動いてくれるメリットもあります。

専任媒介のデメリット

専任媒介のデメリットを解説します。メリットと併せて確認しておきましょう。

• 不動産会社に依存しやすい

• 囲い込みのリスクがある

不動産会社に依存しやすい

不動産会社に依存しやすいのが専任媒介のデメリットです。専任媒介は不動産会社1社のみと契約するため、ほかの不動産会社と比較できません。また、契約期間は基本的に3ヵ月以内と定められているため、最大で3ヵ月間は依頼先の不動産会社へ売却活動を任せることになります。

そのため、自分で買主を見つけない限りは、依頼先の不動産会社へ依存する形となります。信頼できる不動産会社なら依存しても問題ありませんが、もし、実績の乏しい不動産会社へ依頼した場合はしばらくの期間、買主が見つからない状況になる可能性が高いです。

買主が長期間見つからなければ「売れ残り物件」として買い手にマイナスな印象を与えてしまうリスクがあり、さらに長期化する可能性もあります。

このように、専任媒介は不動産会社に依存しやすい契約のため、依頼先の不動産会社はしっかりと調べてから選びましょう。

囲い込みのリスクがある

囲い込みとは、不動産会社が自分で買主を見つけるために売り出し物件をほかの不動産会社へ意図的に紹介しない行為です。

なぜ囲い込みをするのかというと、不動産会社が受けとる仲介手数料が関係しています。前述のとおり、不動産会社は、取引を成約させることで成功報酬として仲介手数料を依頼主から受け取りますが、この際に買主を自社で見つけて契約できれば、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れます。これを両手仲介と呼びます。

しかし、ほかの不動産会社が見つけた買主へ物件を紹介してしまうと買主からの仲介手数料は買主側の不動産会社へ支払われることになり、自社は仲介手数料を受け取れません。つまり、売主側からの仲介手数料しか受け取れないため、両手仲介の半分の利益となってしまいます。これを片手仲介と呼びます。

このような理由から、不動産会社によっては両手仲介を取るために意図的に囲い込みするケースがあるので注意が必要です。売主側からすれば、せっかく買主を見つけていたのにそのチャンスを意図的に逃す行為となるため、売却が長期化する可能性もあるでしょう。そのため、囲い込みは依頼主にとってもデメリットがあるといえます。

専任媒介が向いている人

専任媒介が向いている人の特徴を解説します。どの媒介契約を結ぼうか悩んでいる方は参考にしてみてください。

• 不動産会社へ売却活動を任せたい人

• 自分でも買主を見つけたい人

• 売却活動をする時間がない人

不動産会社へ売却活動を任せたい人

専任媒介は、不動産会社へ売却活動を任せたい人に向いています。専任媒介契約は売却活動を不動産会社へ一任するため、売主は基本的に不動産会社任せでも問題ありません。

「売却活動の方法がわからない」と思っている方でも、専任媒介契約を結べば安心して不動産取引ができます。

自分で買主を見つけたい人

専任媒介は、自分で買主を見つけたい人にも向いています。専任媒介契約は不動産会社へ任せられるだけでなく、自分で買主を見つけることも認められています。

また、自分で買主を見つけた場合、原則として仲介手数料を支払う必要もないため、売却にかかる費用を大きく抑えられるのも魅力です。友人や知人などで不動産に興味のある人がおり、自分で買主を見つけられる可能性がある人は専任媒介が向いているでしょう。

売却活動する時間がない人

売却活動する時間がない人にも専任媒介が向いています。専任媒介契約は不動産会社へ売却活動を任せられるため、自分の時間を使わずに売却を進められるのが特徴です。

買主探しや広告掲載などは不動産会社へ任せて、自分は売却に向けての書類を集めたり、内覧に向けて部屋の整理や清掃などをしたりします。専門知識の絡む不動産取引をプロに任せられるため、不動産売却が初めての人でも安心して進められるでしょう。

その他の媒介契約が向いている人

専任媒介以外の媒介契約が向いている人の特徴を解説します。専任媒介以外も検討している方は確認しておきましょう。

専属専任媒介が向いている人

専属専任媒介は、1週間に1回以上の業務報告を受けられたり買主を自分で見つけられなかったりする契約形態です。以下に該当する人は、専属専任媒介契約が向いている可能性が高いので参考にしてみてください。

• 完全に不動産会社へ任せたい人

• 買主を自分で見つける可能性がない人

• 売却活動する時間がほとんどない人

専属専任媒介契約は、売却活動を不動産会社へ任せるだけでなく、買主の自己発見も禁止されています。そのため、広告掲載から買主探しまですべてを不動産会社へ任せられるのが特徴です。

このような特徴を持っているため、不動産会社へ完全に任せたい人や売却活動する時間がない人に向いています。また、買主を自分で見つける可能性がない人にも向いている媒介契約といえるでしょう。

一般媒介が向いている人

一般媒介は、複数の不動産会社と契約できたり契約期間に定めがなかったりする自由度の高い契約形態です。以下に該当する人は、特に一般媒介が向いている可能性が高いので参考にしてみてください。

• 複数の不動産会社と比較したい人

• 売却を急いでいない人

• 需要のある物件を売却する人

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できる唯一の契約形態です。そのため、複数の不動産会社の対応や売却額を比較したい人に向いています。また、契約期間に定めもないため、売却に時間がかかっても問題ない人にもおすすめです。

さらに、一般媒介契約は複数の不動産会社が成約のために競う状況にもなるため、需要のある物件や買い手が付きやすい人気物件であれば、不動産会社同士で価格を競わせることもできます。売主からすれば高額売却できる可能性も高くなるため、需要のある物件を売る人にも向いているといえるでしょう。

「専任媒介とは」に関連するよくある質問

専任媒介に関するよくある質問をご紹介します。契約期間や仲介手数料について確認しておきましょう。

• 専任媒介契約の期間は？

• 専任媒介は仲介手数料がかかる？

• 専任媒介で売れない場合は？

Q：専任媒介契約の期間は？

A：専任媒介契約の期間は3ヵ月以内です。

なお、媒介契約によって以下のように契約期間が異なります。

3ヵ月を迎えると契約終了となるため、更新する際は事前に売主から不動産会社へ更新する旨を伝える必要があります。

Q：専任媒介は仲介手数料がかかる？

A：仲介手数料はかかりません。

そもそも媒介契約を結ぶだけであれば一切費用はかからないため、費用について不安を抱いている方は安心して媒介契約を結びましょう。

なお、仲介手数料を払うタイミングは、買主と売買契約を結んだタイミングです。広告掲載費や担当者の交通費などは負担にならないため、万が一請求されても支払う必要はありません。

Q：専任媒介で売れない場合は？

A：媒介契約を変更するか依頼先の不動産会社を変更しましょう。

専任媒介契約を結んでも必ず売却できるとは限りません。いつまでも売却できない場合は媒介契約を専属専任媒介契約か一般媒介契約に変えるのもひとつの方法です。状況によっては専任媒介契約以外の方が買い手が見つかるかもしれません。

また、依頼先の不動産会社を変更するのもよいでしょう。不動産会社によって売却実績やノウハウなどに差があるため、ほかの不動産会社に変更することで売却しやすくなる可能性もあります。

まとめ

「専任媒介とは」について解説しました。専任媒介は3種類ある媒介契約の一つで、不動産会社1社へ売却活動を任せられる契約形態です。

「不動産売却が初めてで不安」「売却活動する時間がない」などと思う方に向いており、不動産売却が初めての方でも安心して売却活動を進められます。また、自分で買主を見つけて契約することもできるため、友人や知人で不動産を欲しがっている人がいれば話をしてみましょう。

このように、専任媒介契約は不動産会社へ売却活動を任せられるだけでなく、自分で買主を見つけられる特徴があります。これから売却活動を始めようとしている方で、「どの媒介契約にしようかな」と悩んでいる方も多いでしょう。そんな方は、ぜひこの記事を参考に選んでみてください。