狭い土地は高く売れない？有利に売却するために知っておきたい基礎知識

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都市部を中心に狭い土地が増えている一方、狭い土地は買主を見つけるのが難しく、売却に難航しているオーナーも少なくありません。

• 建物が建てづらい
• 道路に面していない
• 住宅ローンに通りづらい

こうしたネガティブな条件が重なりがちの狭い土地を、高値で売却するコツはあるのでしょうか。

この記事では、売れないと思い込んでいる狭い土地の見方を変えることで、売却を成功させるためのポイントをまとめてご紹介します。

狭い土地はなぜ売れないのか

まず、改めて狭い土地が売れない理由を考えていきましょう。

建物が建築しづらい

狭い土地に居住性が高い住宅を建てるのは、簡単なことではありません。建築方法や設計、デザインに長けた専門の工務店や設計会社でないと対応が難しい場合があります。

土地の形が不整形

狭い土地の場合、その形も正方形や長方形ではなく、三角形や台形などの不整形であることが多々あります。こうした土地は利用が難しく、建築制限も受けやすくなっています。

道路に面していない

公道に面しておらず、公道に出るまでの道が狭くてマイカーが通りづらい土地は利便性が悪く、売りづらくなります。

袋小路で公道に出られない

他人の土地に囲まれているなど、日常生活に支障が出るような立地は、買手もつきづらいです。

不動産業界での「狭い土地」とは

では、不動産業界で「狭い土地」というのはどのくらいの面積の土地のことを指すのでしょうか。

狭い土地の定義

狭い土地は不動産用語で「狭小地」と呼ばれています。狭小地に建てられた住宅は狭小住宅と呼ばれることが多いです。

実は、狭い土地というのは比較の問題なので、業界で明確に定義されているわけではありません。不動産会社の物件情報や広告を見たところでは、20坪程度以下、つまり60平方メートル以下のような狭い土地をまとめて狭小地と呼ぶことが一般的です。

面積が小さいため、狭い土地ほど価格的には購入しやすくなります。さらに、相場より安くなっているのは、先述した不整形地が多く利用がしづらいのが理由です。

なぜ狭い土地が生まれるのか

建てづらい、使いづらいといったデメリットが大きい狭い土地ですが、なぜ都市部を中心に増えているのでしょうか。

その理由の一つとして、不動産会社の土地の分割販売があります。広大な土地をそのまま売却しようとしても、価格が高額になり過ぎたり、手に余ったりするという理由で、買い手がつかない場合が多くあります。購入資金以外に、購入後の税金などのコストもネックとなります。

不動産会社は、一般の人でも購入しやすくなるように、広い土地を分割して販売する、ということをよく行っています。例えば、都市部で60坪の土地を購入できる人は少なくても、3つに分割された20坪なら手が届く人が多くなる、といったニーズに対応するものです。

狭い土地を売るために必要なこと

それでは、狭い土地を売るためには何か必要なのでしょうか。詳しく見ていきます。

狭い土地の取引に実績ある不動産会社に依頼する

狭小地を売却するときは、狭小地や狭小住宅の取引実績が豊富な不動産会社を探して依頼しましょう。経験が豊富で相場も知り尽くしているプロに依頼するほうが、売却が成功する確率は高くなります。

後述しますが、狭い土地は周辺の土地の持ち主が欲しがってくれる場合があります。それを考慮すると、地元に詳しい不動産会社に依頼するというのも、狭小地売却では重要なポイントになります。

狭い土地の査定ポイントは、一般的な整形地と基本的には変わりません。周辺環境や利便性などが加味されます。ただし、特に狭い土地が影響を受けやすいポイントとして、以下のようなものが挙げられるので、査定結果が出たらこのあたりをどのように評価したのか聞いてみましょう。納得のいく根拠説明であれば、狭小地の売買に慣れていると判断していいかもしれません。

• 立地…道路の並びや日当たり
• 建築可能性…建ぺい率や容積率など建築可能かどうか

土地の特徴や性格を知ってセールスポイントに変える

手持ちの土地の現状を知って、アピールポイントはもちろんデメリットも含めて把握しましょう。

• 狭小地で建築しづらい立地だが、治安が良く買い物もしやすい
• 道路に面していないので車は使えないが最寄駅まですぐで交通の便が良い

など、実際に土地に住んでいたからこそわかるメリットとデメリットを理解したうえで、買手に対し上手にセールスポイントを伝えることがコツです。

周辺の土地にアンテナを張っておく

隣接地の持ち主に売却できないか、という視野を持っておきましょう。例えば隣接地の住民が土地の拡張や建て増しを考えていれば、大チャンスです。

単独では利用がしづらい狭小地でも、周辺の土地と合わせればそれなりに広い土地となり、利用価値が高まります。周辺の土地の持ち主は顔見知り、ということも多いので、売却価格を引き上げるのは難しく、逆に相場より低めの価格で売却することになってしまうかもしれませんが、それでも売れないまま放置することになるよりはよいでしょう。

まとめ

狭い土地が普通の土地に比べ、売りにくいのは事実です。しかし、売却を簡単に諦める必要はありません。この記事を参考に、狭小地の売却への道筋をつけていただければ幸いです。

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