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最近は定年退職だけでなく、何らかの形で若いうちから資産形成し、セミリタイヤする人も増えています。移住して家族でゆっくり暮らそうかな、と考えたときに迷うのが、今の持ち家をどうしようか、ということです。
移住する場合、少なくとも持ち家をそのまま放置するという選択肢はないでしょう。持ち家が無駄になりますし、放置していると劣化して価値が落ちてしまうので、何らかの形で管理する必要があります。
管理業者にお願いするのも一つの選択肢ですが、収益化を考えるのであれば売却、賃貸という選択肢が現実的でしょう。
そこで、売却、賃貸、それぞれを選ぶべき人の条件や、具体的なメリット・デメリットについて解説します。
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この記事の目次
売却すべき人の条件
まず、売却すべき人の条件を挙げます。
永住を考えている
移住後は永住を考えていて、もう今の持ち家に戻ってくる予定がないのであれば、家を売っても困ることはないでしょう。逆にまた戻ってくる可能性があるのなら、売ってしまうと戻る家がなくなります。
当初戻ってくる予定がなくても、移住先の環境が合わなくて帰りたい、やはり移住前の環境が自分にとって最高だった、と思う可能性もゼロではありません。むしろ、それなりに高い確率で考えられます。
良くも悪くも離れてみて初めてわかることもあるはずなので、焦って売却して後悔する可能性もあるのです。
相続させる相手がいない
自分が亡くなった後、相続してくれる人がいるのなら、家を売らずに残しておくのも一つの選択肢です。相続人がいるのなら、将来的にその人が住む可能性があります。
しかし、相続する相手もいないのであれば、売ったほうが現金になり、資産価値の減少を防げます。
移住費用が欲しい
今住んでいる家を売却すれば、まとまったお金が手に入ります。これを移住費用に充てるのは王道の選択肢です。移住にはお金がかかるので、現実的な考え方でしょう。
売却の方法とメリット・デメリット
家を売却するといっても、「買取」と「仲介」の2つの売却方法があります。
買取のメリット・デメリット
買取の場合、売手が自分、買手は不動産会社になります。この方法だと比較的短期間で話が進むので、手元にまとまったお金が入ってくるのも早いです。ただし不動産会社は売手が見つかるまでの間管理をしたり、また買手を探すための営業にも労力、コストがかかります。
つまり、後述する仲介よりも買取価格は低くなる傾向にあり、おおよそ仲介の場合の7～8割程度の金額が相場といわれています。早くて確実な反面、入ってくるお金も少なくなるので、迷いどころです。
仲介のメリット・デメリット
仲介の場合、売手は自分、買手は個人です。仲介の不動産会社はあくまでも橋渡し役になります。不動産会社が買取るわけではない分、入ってくるお金は多くなりますが、買手が見つかるまでに時間がかかったり、思ったような価格で売れなかったりする可能性がある、というデメリットがあります。
また、移住の際には移住先を見つけたり買ったりする手間もあるので、両方やるとなると大変です。入ってくるお金は大きいですが、かかる労力を考えると迷いどころでしょう。
賃貸を選ぶべき人の条件
一方で、賃貸を選ぶべき人には以下のような条件があります。
長期的な収入源が欲しい
家を売却した場合、金額は大きいものの収入としては一時的なものです。もちろん貯金として蓄えておけば、すぐになくなるわけではありませんが、収入としては一時的ともいえます。
しかし賃貸として貸し出しておけば、継続的な収入が期待できます。売却益との比較で、何年で売却益分を回収できるかはケースバイケースです。売却益と賃貸収益を比較し、何年で売却益と並ぶかなどのシミュレーションをしてみてから最終的な判断を下すのもよいでしょう。
また家賃収入が同じでも、移住先によって金額の重みが変わってきます。例えば物価の高い地域に移住する場合、家賃収入の金額が同じでも生活費への足しとしては弱いでしょう。
逆に物価が低い地域に移住した場合、家賃収入の金額が同じでも生活費として大きな力になります。
家賃収入にするか売却するかの判断基準の一つとして、移住前と移住先の物価の相場を比較することは有効なポイントとなります。
持ち家に帰る可能性がある
移住後、持ち家に帰る可能性のある方は、賃貸にしておいて、後から自分で住むことも可能です。もちろん賃貸で住んでいる人がいれば急に追い出すわけにはいきませんが、前々から伝えて出ていってもらえば、自分で住むこともできます。
賃貸のデメリット
賃貸は継続的な収益が見込め、なおかつ後から自分で住むことも可能です。しかしデメリットもあり、その点はあらかじめ吟味すべきです。単に家賃収入がそのまま入ってくるだけではありません。
出ていくお金もあれば、修繕のために連絡を取らなければならないなど労力もかかるため、その点も含めて売却と比較検討したほうがよいでしょう。
管理費用がかかる
持ち家を売却した場合、その後の管理責任は完全に自分の手から離れます。瑕疵が後から見つかった場合、責任を取らなければならない可能性がありますが、基本的には売却後にその物件に対し、何らかのお金がかかることはありません。
一方で、賃貸の場合持ち主は自分なので、管理責任が伴います。老朽化によって家に住むのに不都合が生じると、修繕義務が発生します。管理会社に丸投げするケースが多いですが、その分のコストがかかり、なおかつ完全に放置することはできません。
特に海外移住などで日本に戻ってくる頻度を少なくしたいのであれば、売却してしまったほうが楽かもしれません。
入居者に関するリスクがある
持ち家を賃貸に出すことに決めたからといって、必ずしも入居者が見つかるとは限りません。入居率が悪いと、賃貸経営は赤字になってしまいます。また、家賃を滞納されて回収できない、入居者が変わると原状回復しなければならない、といった点も懸念事項です。入居者にまつわるリスクは、賃貸経営とは切っても切れない問題です。
住宅ローン減税を受けられない
住宅ローン減税を受けるためには、物件の所有者本人が住む必要があります。賃貸の場合、入居者も所有者も住宅ローン減税を受けることができません。現状住宅ローン減税を受けていて、そのまま賃貸後も受け続けようと考えているのであれば、それは無理ということです。
まとめ
移住の際に持ち家を売るべきなのか、賃貸に出すべきなのか。これは両者のメリットとデメリットを理解したうえで、また自分の今後のライフプランも踏まえたうえで検討する必要があります。
- 売却…戻る家がなくなり、継続的な収入も望めないが、一度にまとまった資金が手に入り、後々の面倒・リスクもない
- 賃貸…継続的な家賃収入が望める一方、費用と労力も継続的にかかり、それなりにリスクも大きい
移住を検討中の方は、現在の持ち家の扱い方は慎重に考えましょう。
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