マンションの価格と築年数は関係ある？相場を知って賢く売却しよう

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マンションを売却するとき、築年数によって売却価格は大きく変わります。

一般的に、新築間もないマンションほど相場は高く、築年数が経つにつれて価値は下落していきます。

中古マンションを購入する立場になってみても、できるだけきれいな状態で修理や修繕が必要ない物件のほうがベターですよね。

できるだけ高くマンションを売却するためには、築年数と相場の関係を知ることが大切です。

この記事では、マンションの売却と築年数にまつわるポイントをまとめてご紹介します。

マンション売却と築年数

マンションを売却するとき、築年数によって価値が大きく左右されます。一般的にマンション売却の目安は10年といわれますが、マンション売却価格に築年数はどのような影響を与えているのでしょうか。

資産価値と築年数

マンションは築年数が経つほど資産価値が下がっていきます。築年数が長ければ、入居者が生活していって部屋も古くなりますし、外観もどんどん傷んでいきます。

法定耐用年数より築年数が大切

マンションの価値を判断するのに、法定耐用年数が使われることがあります。よく47年がマンションの寿命と呼ばれるものです。

しかし、法定耐用年数と市場での価値を判断する築年数とは関係がありません。法定耐用年数とはあくまで滅価償却資産として税務上の処理が可能な期間を指しているからです。

当たり前ですが、法定耐用年数が過ぎたマンションでも住み続けられますし、売却も可能です。売却しやすいかどうかは築年数が大切で、法定耐用年数はまた別の問題になっています。

築年数10年から加速する下落率

中古マンションの取引を見ると、築年数が10年を超えると急に売却価格の下落率がスピードアップします。売却価格が新規購入時の価格の7～8割だったマンションでも、築年数10年を超えてしまうと、人気がなくなるためです。

築年数31年を超えると下落率が下がる

新築マンションでも1年目で10％程度、価格は下落します。そして上記の通り、築年数10年を超えると下落率が大きくなりますが、築年数31年を超えると下落率は少なくなります。

一概に築年数が長いと売れないというものではなく、かえって31年目を超えるマンションは相場価格がこなれてきて、ローンを組まなくても一括または数回の分割で支払いやすくなっているからです。

築年数がどれほど長くなっても、マンションの価値そのものがゼロになることはありません。築年数に応じた相場の特徴や売却のコツを知って賢く動くことが大切なのです。

高額で売却できるマンションの条件とは

できるだけ高値でマンションを売却するには、手持ちの物件の特徴が市場のニーズとマッチしているかを知っておく必要があります。

立地が良い

周囲が静かで治安が良いマンションは人気です。一方、最寄駅やバス停からアクセスが良く徒歩圏内であることも強みになります。

このほか、一般的なイメージでブランド力が高いエリアほど、マンションの価値も上がっていきます。

状態が良い

部屋のコンディションはもちろん、エントランスやエレベーター、廊下など共有スペースがきちんと管理されているマンションは有利に取引されやすくなります。

設備やサービスが充実している

管理人が常駐しているか、駐車場が使いやすいかなどもポイントです。基本的な設備・サービスがしっかりしていることは大きなメリットです。

最近はタワーマンションに代表されるように、敷地内に公園や遊び場、スポーツジムやコンビニなどがある便利な物件も増えています。

必ずしもすべての買い手がこれらを求めているわけではありませんが、こうした付加価値のあるマンションは高値で取引される傾向があります。

できるだけ高くマンション売却するコツ

それでは、手持ちのマンションを有利に売却するには、どういった点に気をつければいいのでしょうか。

築年数10年までが有利な売却の境目

築浅物件の目安である10年以内に売却すれば、大幅な価格の下落がなくマンションを取引できます。

大規模修繕後のマンションは10年超でも有利

マンションの管理組合は、12年から15年単位で老朽化や経年劣化に対応するため大規模修繕工事を行います。

とくに外観や設備関係の修理や補修を大々的に実施して、マンションの利便性や耐久性を維持するのです。

そのため、大規模修繕工事の直後のマンションは築年数が10年を超えていても有利な価格で売却しやすくなります。

30年超は条件によって価格がさまざま

大規模修繕工事やリフォームの状態によってマンションの相場は大きく変動します。築年数が30年を超えると、一般的にマンションの価格は新築時や築年数の浅い物件の40％前後にまで落ち込むことも珍しくありません。

30年超えのマンションでは、修繕やリフォームによるマンションのコンディションや人気のあるエリアかどうか、さらに1981年の改正建築基準法以後に建てられたものか、といったポイントが重要です。

マンションの築年数でよくあるＱ＆Ａ

ここからは、マンションの築年数にまつわる疑問を集めてみました。

結局売却するのにベストな築年数は何年？

ベストなのは築年数10年以内です。築浅物件のおよそ80％で取引されます。

10年を超えるマンションは、さまざまな条件によって同じエリアや似た物件でも価格が異なりますので、ケースバイケースです。

修繕やリフォームした方が高く売れる？

中古マンションの買い手は、修繕やリフォームで価格が上乗せされるよりも、安く買って自分たちで住みやすいようにリフォームしたいというニーズも多いです。現状で価格を抑えて売却するほうが買い手はつきやすいといわれています。

不動産会社で査定額が異なるのはなぜ？

不動産会社にはそれぞれ得意分野や実績の特徴があります。都市部のマンションを得意とする会社もあれば、郊外の戸建てや土地売買に実績がある会社など、さまざまです。

そのため、不動産会社によって査定額にバラつきが出てくるのです。マンションを売却するなら、マンションが得意な不動産会社に査定をしてもらうことが、適正な販売価格の設定、ひいては売却の成功につながります。

まとめ

マンション売却と築年数の関係を解説してきました。

築年数は目安10年以内が有利に売却できる一方、築年数が長くても立地や環境、建物の状態など、条件次第で高値で取引される場合もあります。

ぜひ、マンションの売買仲介の実績が豊富な不動産会社に査定を依頼して、少しでも高額で売却しましょう。