団地売却のポイントと高く売るためのコツ

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「長年住んできた団地を売却したい、でも団地を売るのはなかなか難しそう…。」

そんなお悩みを抱えている方のために、今回の記事では団地売却のポイントと高く売るためのコツ、また売却の際の注意点についてもあわせてご紹介します。

団地売却の現状

団地は元々、戦後の住宅不足解消のために建設が始まり、高度経済成長により団地建設数は一気に加速しました。しかし時代が移り変わり、子供世代の独立による転出やライフスタイルの変化、団地の老朽化なども重なり、現在ではゴーストタウン化する団地が社会問題にもなっています。

現在では築25年以上の住宅団地が約5割、2025年には築45年以上の住宅団地数は5倍、2035年には10倍に増えるとも言われています。そのような空き団地が増え続けている状況のなかで、団地を売却することは難しくなってきており、売却のハードルは高くなりつつあります。

【関連記事】建て替え？リノベ？老朽化が進む「団地」の将来とは

団地をリフォームして売却

では、そのような築年数の経過した団地はどのようにすれば売却することができるのでしょうか。まず考えられるのは「リフォーム」を行ったうえでの売却です。特に立地条件の悪い物件の場合には、リフォームなどを行うことにより付加価値を付けなければなかなか売却することはできません。

リフォームには

• クロス張り替え
• 和室から洋室への模様替え
• キッチン周り
• 水回りに入れ替え

などがあります。水回りなどのパックプランもありますが、そのようなパックだけではなく予算によって部分的にリフォームを行うということも可能です。

リフォームはリノベーションと違い、大々的な刷新にはなりませんが、新機能を取り入れたキッチン周りとしたり、水回りなどをきれいにしたりすることで、内覧者の印象は大きく変わります。

団地をリノベーションして売却

続いては団地のリノベーションです。リノベーションとはリフォームに比べると大規模な建物の改修工事となりますが、団地のリノベーションは現在大変注目を集めています。

団地離れが顕著になっている理由の一つは団地の「間取り」にあるとも言われており、団地開発が活発に行われた当時の間取りは現在の消費者需要と離れつつあります。

リノベーションを行うことで、そのような間取り部分に関してもある程度変更が可能です。もちろん耐震などの理由から変更できない部分もありますが、変更可能な範囲内で現在受け入れられているような広いリビングや、お洒落なダイニングキッチンに変更することも可能です。

実際に、無印良品がURとコラボをしてリノベーションを行うというプロジェクトも行われ、団地をお洒落にリノベーションするということには個人だけでなく企業も注目を集めています。

そのほか、近年は「ホームステージング」で住まいを演出する方法も徐々に認知度が上がってきました。詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

団地買取業者に売却｜メリットは？

リフォームやリノベーションを行うことが難しい場合には、団地の売却が得意な買取業者に売却するということも検討しましょう。買取業者に売却すると、

• 成約までの期間が短い
• 修繕費用が発生しない
• 瑕疵担保責任が適用されない

などのメリットがあります。それぞれのメリットについて解説していきます。

成約までの期間が短い

まず、業者に売却するメリットとして成約までの期間が短いというものがあります。対象物件により異なりますが、業者に売却することにより1ヶ月程度で成約する場合もあります。

逆に売却までの期間が空いてしまう場合、団地物件の老朽化はもちろん、税金などの諸費用が発生し続けるということ、また長い期間成約が決まっていないという悪いイメージを不動産に与えてしまうということにもつながりかねません。業者に依頼し早期に売却することで、そのような期間を短縮することができます。

修繕費用が発生しない

中古の団地を売却したい場合には、先ほどもご紹介したようにリフォームやリノベーションを行うことが望ましいとされています。しかし、そのような自己資金を準備することが難しい、または事前にかかる費用をできるだけ抑えたい、という場合もあると思います。

業者へ売却する際には、業者自身がリフォームやリノベーションを行うため、基本的にリフォームなどは行わずに売却することができます。売主が負担するかもしれなかった修繕にかかる費用を、業者に売却することで最低限に抑えることができます。

瑕疵担保責任が適用されない

売主が消費者、買主が事業者の場合には瑕疵担保責任は適用されませんので、中古物件の瑕疵担保責任における心配をする必要がありません。中古物件については瑕疵担保責任に関するトラブルはつきものですので、業者に売却することでそのような心配がなくなるということは一つのメリットといえます。

業者へ団地を売却する前に確認すべきこと

もちろん、業者への売却には上記のようなメリットだけでなく、デメリットもあります。以下が業者への売却することによるデメリットとして考えられます。

売却額を抑えられてしまう

相手が業者ですので、売却額はとにかく低く抑えられてしまう可能性があります。業者としても商売ですので、基本的には団地を安く購入し、付加価値を付け高く売却することで利益を得ようとしています。業者から出された査定額に関しては金額が叩かれすぎていないかよく比較検討しておきましょう。

１つの業者だけでなく、いくつかの業者に査定を依頼してみるのもよいでしょう。

リフォームなしで一般消費者に売れる場合も

「リフォームやリノベーションなどを行う資金がないので業者に」と考えているような場合、近年では団地の中古不動産を個人が安く購入して、自分で好みに合ったリノベーションを行うという需要もあります。

団地はいわゆるマンションなどに比べると割安なことが多いうえ、レトロな雰囲気も魅力となって、一定のニーズがあるのです。

リフォームなどを行っていないとしても、一度そのままの状態で募集をかけてみてもよいかもしれません。場合によっては業者に査定した金額よりも高く買い手がつくこともあります。

団地を売却する際の注意点

では、団地を売却する際にはそのほかにどのような点に注意しなければならないのでしょうか。

実際にあった例ですが、団地を安く購入し内装をリノベーションして売却するという場合、購入から売却までの期間を空けずに売却したために、多額の税金が発生してしまったというケースもあります。

不動産を売却する際には、購入と売却までの間にどのぐらいの期間が空いているか注意しなければなりません。その期間によって税金が大きく変わってくるからです。

不動産を売却する際に発生するのは譲渡による「所得税」と「住民税」で、この譲渡には長期譲渡と短期譲渡の2種類があります。長期譲渡の場合には所得税率が15.315%、住民税率が5%発生します。

一方短期譲渡の場合、所得税率は30.63%、住民税率が9%となってしまいます。長期譲渡か短期譲渡かによって、税率が2倍近く変わってしまうのです。

不動産の所有期間が5年を超える場合には長期譲渡となりますが、それ以下の場合には短期譲渡に該当し税率が高くなってしまいます。

【関連記事】不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識

まとめ

今回の記事では、団地売却のポイントと高く売るためのコツについてご紹介しました。空き団地は今後も増え続け、団地売却は非常に難しい状況にあります。そのようななかで団地を売却するためには、リフォームやリノベーションを効果的に行うことがポイントとなります。

しかし、短期的に売却をしたいという場合には業者への売却も検討するのもよいでしょう。また、団地を売却するタイミングにより発生する税金も大きく異なりますので、売却時期には注意しましょう。団地の売却を検討するうえで、今回の記事が参考になれば幸いです。