借地権とは？借地権付きの建物に関するメリット・デメリットと注意点

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不動産の情報サイトを眺めているとよく見かける「定期借地権付き分譲地」という表現や、「一般定期借地権」、「定期借地権住宅」という言葉。「この借地権って一体どういう意味があるのだろう？」「なぜ値段が安いの？」と疑問に思っている方もいるかと思います。

今回の記事では借地権とはどういったものなのか、また借地権のメリット・デメリットや注意点について解説していきます。

借地権とは

借地権とは簡単に言うと、「土地は借り物でその上に自己所有の建物を建てられる権利」のことを言います。

例えば、購入しようとした物件に借地権が設定されている場合、土地を借りる対価として、建物を建てた「借地権者」は土地の所有者である「地主」に対して地代を支払う必要があります。しかしその代わり、比較的安価な金額で長期的にその場所を使用することができます。

旧借地法と新借地借家法

借地権は以前「旧借地法」が適用されていました。この旧借地法は大正10年から平成4年まで続いていた法律で、旧借地法においては地主から一度土地を借りたら、契約の更新を続ければ「半永久的」に土地を借り続けることができました。

戦後土地の価格が安かった時期には地主にとってもメリットはあったのですが、土地の価格も高騰し、安い地代で半永久的に土地を貸し続けるということがあまり地主から好まれなくなり、新たに平成4年「新借地借家法」が制定されました。

この新借地借家法では契約期間延長を拒める定期借地権という制度が盛り込まれました。しかし法改正以前から土地を借りていた人にとっては不利となってしまう内容もあるため、平成4年8月時点ですでに土地を借りていた借地人は、契約更新などの借地人に有利な事項に関しては引き続き旧借地法が適用されることとなりました。

つまり現時点では旧借地法と新借地借家法の両方が存在している状態にあります。

借地権の種類

借地権には大きく分けて「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」があります。

旧借地権

旧借地権は先ほどご紹介した以前の旧借地法の適用を受けている借地権のことで、半永久的に土地を借り続けることのできる権利を言います。

存続期間の定めがない場合には建物が老朽化し、朽廃することにより借地権は消滅しますが、逆に存続期間の定めがある場合いは建物が消滅しても借地権は残ります。

普通借地権

普通借地権は借地借家法により制定された借地権で、「契約更新」を前提としています。借地権の存続期間は当初30年、その後の更新に関しては初回20年、以降10年の期間となります。この普通借地権は契約更新を前提とした契約ですので、地主は正当事由がなければ契約を更新しなければなりません。今の建物がある限り住み続けることが可能なため、ある意味、半永久的な借地権となります。

定期借地権

定期借地権とは、文字通りあらかじめ期間の定められた借地権のことを言います。定期借地権には「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一般定期借地権」の3種類があります。

事業専用定期借地権

事業専用定期借地権は居住ではなく事業のために土地を貸し出すもので、10年以上50年未満の期間となっています。契約期間満了時には借主は建物を解体して土地を返還しなければなりません。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付き借地権の借地期間は30年以上で更新はありません。しかし期間満了時に貸主が借主から建物を買い取るという特約が付いています。期間が満了し貸主による買い取りが行われた時点で借地権はなくなります。

一般定期借地権

一般定期借地権は借地期間を50年以上とし設定し、契約期間満了後には借地権が確実に消滅する借地契約です。期間の満了に際して借主は建物を取り壊して更地の状態にして返還します。

借地権付き建物のメリット・デメリット

では、借地権付きの建物にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

借地権のメリット

借地権のメリットについては以下のようなことがあります。

• 購入価格が安い
• 税金が課税されない

まず借地権の設定されている物件の購入価格は圧倒的に安くなっています。場合によっては相場より2割程度やすくなっていることもあり、通常では購入できないような場所にある物件でも借地権付き建物であれば手の届く金額になっているということもあります。

借地による制限や条件ではなくそのような場所や物件重視という場合にはメリットがあります。

また固定資産税について、借地権者はあくまでも土地を借りているだけですのですので、土地について支払いは必要ありません。

借地権のデメリット

一方、借地権付きの建物には以下のようなデメリットも存在します。

• 地代を地主に支払わなければならない
• 銀行の融資（住宅ローン等）を受けにくくなる可能性
• 売却・譲渡・増改築の際、地主の許可が必要になることも

土地は借りているわけですから、地代は地主に支払わなければなりません。この地代も金額が明確に決まっているわけではないため、もちろん安く収まっている場合にはよいのですが、割高な場合には大きな負担となってしまいます。固定資産税など支払いがない分、借地権付き建物ではこの地代が発生してしまいます。

また借地権が付いていると銀行からの住宅ローンなどの融資を受けることが難しい場合もあります。背景としては担保としての評価が低いこと、土地に対しての抵当権が設定できないことなどがあります。

また売却や譲渡、増改築の際には地主の許可が必要なケースもあります。場合によっては許可だけではなく「承諾料」などの支払いをしなければならない取り決めがある場合もあります。

以上のことが借地権のデメリットと言えます。価格が安いことにはそれなりの理由が伴っているというわけです。

借地権付き建物の注意点

借地権付き建物を購入する場合には土地の賃貸借契約をよく確認しましょう。特に増改築などの制限や更新料、承諾料などの取り決めについてです。借地権付き建物の売却については地主に対して承諾料（10%程度）を支払うような取り決めがある場合もあります。

また土地に対して抵当権が設定されていないかどうかも確認しておきましょう。抵当権が設定されているような場合、万が一の場合には土地が競売に出されてしまうという可能性があります。

また地代に関しても価格の変動しますので、土地の価格が上がると地代も上がる可能性があるということにもあるので注意しておきましょう。

【借地権付き建物の注意点】

• 増改築や更新料、承諾料の取り決め
• 抵当権の設定
• 土地価格が上がった場合の地代

まとめ

借地権が設定されている場合、旧借地法によるものか、新借地借家法によるものかを確認しておきましょう。

借地権の種類が旧借地権なのか、普通借地権なのか、定期借地権なのかによっても定められている内容は大きく異なります。借地権付き建物は相場よりも安価に購入できますがそれには理由がありデメリットや注意点があります。

地主に支払う地代の金額や増改築などの制限、抵当権の設定、売却の際に地主に支払う承諾料の取り決めなども確認しておきましょう。