瑕疵担保責任とは？損害賠償の時効や免責について詳しく解説

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不動産の売買において「瑕疵担保責任」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。あるいは契約書のなかで、そのような言葉を見かけたことがあるかもしれません。では、この瑕疵担保責任とは一体どのような責任のことを言うのでしょうか。

瑕疵担保責任は、不動産の売買において売主が負わなければならない買主に対しての責任のことです。この記事では、瑕疵担保責任とはどのようなものなのか、また損害賠償や時効、免責についても詳しく解説していきます。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、不動産にある「瑕疵」に対して売主が取らなければならない責任のことを言います。この瑕疵について告知していなかった場合には、売主は買主に対して必要な補修、損害賠償、契約解除などを行います。

では、この「瑕疵」とはどのようなもののことを指すのでしょうか。ここでいう瑕疵には大きく分けて、

• 物理的瑕疵
• 法律的瑕疵
• 環境的瑕疵
• 心理的瑕疵

が含まれています。これらの瑕疵があることで、契約の目的を達することができないような場合には買主は売買契約を解除したり、売主は必要に応じて補修や損害賠償の請求に応じたりします。

瑕疵に該当する具体的なケース

では、上記で紹介した物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵に該当するのは具体的にどのようなケースなのでしょうか。以下でそれらの瑕疵の具体的な例をご紹介していきます。

物理的瑕疵に該当する具体的なケース

物理的瑕疵は、最もわかりやすい瑕疵といえます。文字通り、物理的な瑕疵のことですので、例えば雨漏り、ひび割れ、アスベスト、シロアリ、土壌汚染や埋設物、耐震上の問題や欠陥などが含まれています。多くの場合、対象物件を内覧する際に、この物理的瑕疵は目視で確認することができるものです。

法律的瑕疵に該当する具体的なケース

一方「法律的」な瑕疵は目視で確認できるような瑕疵ではありません。この法律的瑕疵は、法律によって利用が制限されるようなものを言います。

瑕疵の対象となる法律としては「都市計画法」「建築基準法」「消防法」などが該当し、それらの法律により利用が制限されるような場合、「法律的瑕疵がある状態」と言います。例えば市街化調整区域で売りに出されたものに関しては、建物の建築に対しての制限があるので法律的瑕疵に該当します。また、計画道路の指定を受けていて建築に制限がかかっているような場合も同様です。これらの物件は、契約の際に買主にその旨を伝えなければなりません。

環境的瑕疵に該当する具体的なケース

環境的瑕疵というものもあります。環境的瑕疵とは、不動産そのものに瑕疵があるわけではなく、「不動産を取り巻く環境」にある瑕疵のことを言います。環境的瑕疵に該当するケースとしては、例えば近隣に指定暴力団や宗教団体の事務所があること、または近隣にゴミ屋敷などの悪臭を放つ建物がある、騒音の多い施設があることなどが挙げられます。

これらの環境的瑕疵は、重要事項に記載されていることもありますが、瑕疵に該当するかどうかは主観的な部分も含まれるため、記載がない場合もあります。

心理的瑕疵に該当する具体的なケース

心理的瑕疵は、その対象となる物件で自殺や殺人があった、事件や事故による死亡があったなど、「心理的に抵抗を感じやすい物件」のことを言います。この心理的瑕疵については、事故から何年経ったからもう告知しなくてよい、といった具体的な決まりはありませんが、心理的瑕疵は人それぞれ受け取り方も違いますので、過去の判例などを参考にして告知する義務があるのかどうか慎重に扱う必要があるものです。

上記で紹介したようなそれぞれの瑕疵がある場合には、基本的に売主側には告知をする義務があります。このことを「告知義務」と言い、告知義務違反があると売主は損害賠償や慰謝料を請求されることがあります。

【関連記事】 家を売る理由って言わないといけない？告知義務違反で裁判になった例

新築住宅の瑕疵担保責任

では「新築住宅」における瑕疵担保責任はどうなるのでしょうか。新築住宅を供給する事業者には住宅の引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。

事業者は、この瑕疵担保責任を履行するための資力を確保するために「保険」もしくは「補償金の供託」のいずれかの措置を取ることが義務とされています。

また、新築住宅の建設や販売時には、資力確保の措置をどのように行っているのかを消費者へ説明する義務もあります。

ちなみに、この法律のなかで義務付けられている瑕疵担保責任は、構造耐力上主要な部分と雨水の進入を防止する部分となります。これらは「住宅瑕疵担保履行法」という法律によって定められており、買主を守るための制度となっています。

なお、新築住宅ではない物件は対象となりません。

中古住宅の瑕疵担保責任

では「中古住宅」の瑕疵担保責任はどうなのでしょうか。中古住宅の場合、売主が不動産業者であれば宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間は引渡しから最低２年といわれています。

一方、売主が個人の中古住宅の売却の際には、そもそも瑕疵担保責任を負わない、または負うとしても1〜3ヶ月と定めるような場合が多いようです。

これらの瑕疵担保責任についての記載は「重要事項説明書」に記載されており、売主は瑕疵担保責任の履行に関して保証保険契約の締結などの措置を講じるかどうか、講じる場合はその概要を説明する必要があります。

瑕疵担保責任における損害賠償の時効

不動産に隠れた欠陥があった場合，買主が権利を行使できるのは瑕疵の存在を発見してから１年以内です。また、最高裁の判決により、民法上は瑕疵担保による損害賠償請求権は、引き渡しから10年間権利を行使しないと時効により消滅するとされています。

ただし、売主が知っておきながら告知しなかった瑕疵については適用されません。

瑕疵担保責任免責とは

これまで紹介してきた瑕疵担保責任は法律上の原則ですが、契約の当事者の合意によって敢えて瑕疵担保責任を付けない契約を結ぶことも可能です。このことを「瑕疵担保責任の免責」と言います。

瑕疵担保責任の免責とは、引渡しの後に建物の不具合があっても買った人の自己責任とするもので、中古物件の売主が売却後の出費や費用を負いたくないという場合に使われます。

瑕疵担保責任免責となっている物件は多くの場合、価格が下げられているものが多いですが、その代わりに購入者は購入後の修繕などのリスクを負うことになります。瑕疵担保責任が免責された状態で購入した場合、その後瑕疵が発見された場合にも売主に請求することができないため、このような瑕疵担保責任免責となっている物件を購入するのは大規模なリフォームなどを前提としている買主や業者から、というケースが多くなります。

まとめ

今回の記事では瑕疵担保責任について、その種類や具体例、時効や免責をご紹介しました。

瑕疵担保責任には物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵があります。売主には瑕疵について説明する義務があり、それらの瑕疵があることにより目的が達せられないような場合には、契約の解除、また必要に応じて補修、損害賠償に応じるということもあります。

またこれらの瑕疵は発見から1年、引き渡しから10年以内に権利を行使しないと、時効となります。売主と買主の合意によりこれらの瑕疵担保責任を免責とすることもできます。

不動産を売買する際には、事前に瑕疵担保責任の制度についてよく理解しておくことで、後々のトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。