限界マンションとは？生まれる原因や対策と今後の行方

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最近よく耳にする「限界マンション」という言葉。

限界マンションとは一体、どのようなマンションのことを指すのでしょうか？そしてどのようにして限界マンションは誕生するのでしょうか？

この記事では限界マンションについて、誕生の理由や限界マンションにならないためにはどうしたらよいのか、限界マンションの今後の行方も含めて詳しく解説していきます。

限界マンションとは

まず、限界マンションとはどのようなマンションのことを指すのでしょうか？イメージとしては住人が少なくなり、「廃墟」のような状態になっているマンションのことを言います。住人がほぼいないような状態なので、必要な修繕や管理を行うことができず、マンションの運営に関して文字通り「限界」が来てしまっているマンションのことを言います。

もちろんそのようなマンションには新たな入居者も現れませんし、予算がないため、修繕だけでなく取り壊しも行うことができません。限界マンションは前にも後ろにも動けないまさに「限界」の状態にあります。

限界マンションになる原因

では、なぜ限界マンションは誕生するのでしょうか。限界マンション誕生の背景には、

1. マンションが劣化する
2. 住人が少なくなる
3. 修繕資金がなくなる
4. 1に戻る

という負のサイクルがあります。

まず、マンションの劣化に関しては防ぎようがないことですが、このマンションの劣化により「住人が少なくなる」ことに大きな問題があります。

住人が少なくなる背景にはマンションの劣化だけが理由としてあるわけではありません。例えば住人の高齢化によるものもあります。住人が高齢化すると何が問題かというと、「死亡」や「介護施設などへの住み替え」などの理由により退去のリスクが高くなります。つまり空室が生まれてしまうのです。

マンションの劣化や高齢化など、さまざまな理由により住人が少なくなると、それぞれの住人の資金から成り立つ「修繕積立金」が少なくなってしまいます。マンションの修繕はこの修繕積立金が原資となっていますので、修繕積立金がなければどんなに劣化した状態のマンションであっても、予算がないため修繕することはできません。

また、マンションは「管理組合」によって維持管理が行われます。空室や高齢化が進むと人員不足によりこの管理組合を維持することが難しくなり、機能しなくなります。するとコミュニティとしての「限界」も迎えてしまうことになります。

築年数や立地との関係

では、マンションは何年くらいの築年数で限界マンション化してしまうのでしょうか？

実はこの「限界マンション化」と「築年数」はあまり関係なく、これまでどのように修繕がなされてきたかが重要なポイントとなります。例えば、修繕が頻繁に行われてきた築年数50年のマンションのほうが、修繕されていない築30年のマンションよりも劣化が進んでいない場合もあります。

そして、限界マンション化と大きな関係があるのは「築年数」よりも「立地」であるともいわれています。立地が良ければ築年数が古くとも比較的安定して入居者が現れます。入居者が安定して存在していれば修繕も行き渡っていることが多く、マンションの劣化はあまり進んでいません。逆に言えば、駅から離れた立地条件の悪いマンションは、限界マンション化しやすいといえます。

立地の良いマンション＝安定して居住者が入る→定期的なメンテナンスが行える

立地の悪いマンション＝頻繁に空室が出る→管理費が少なくメンテナンスを行えない

限界マンションを避けるためには？

では限界マンションを避けるためには、どうすればよいのでしょうか？

利便性の良い場所を選ぶ

マンションの経営や購入を検討されている場合、利便性の良い場所にマンションを建てること、購入することが必要となります。駅から近ければ比較的安定して需要がありますが、もちろんそれ以外の利便性なども考慮してマンションの場所選びを行いましょう。

長期的な修繕計画

限界マンションにならないためには、長期的な修繕計画があるかどうかがカギとなります。長期的な修繕計画を作り、必要な修繕積立を行うことによって、マンションの寿命はある程度延ばすことができます。ここ最近では「100年マンション」と言われるマンションもありますが、修繕を計画的に行っていくことで「100年マンション」も夢ではないかもしれません。

滞納者の退去を促す

もし、マンションの居住者で管理費や修繕積立金を滞納している方がいれば、そのような方の「退去」を促すことも限界マンションにならないための一つの方法です。管理費を徴収できないということは、今後修繕を行えなくなってしまうことにつながるため、そのような滞納者ではなく、修繕積立を行うことのできる方にできるだけ居住してもらうことによって、限界マンション化を避けることができます。

建て替え

もうすでに限界マンションに近づいてしまっているような物件の場合、もし資金的に可能であればいっそのこと建て替えを行うことで、資産価値を上げることも検討する必要があります。やはり居住希望者にとって、マンションを選ぶ際には外観などの印象は重要な要素となります。小規模な修繕を繰り返すのではなく、外観を含めた建て替えを思い切って行うことでマンションに新たな入居者を獲得することができます。

【関連記事】 マンションを建てる費用｜建築費の相場と相談・見積もり先まとめ

リバースモーゲージ

もし滞納が続くような居住者がいる場合、「リバースモーゲージ」を検討してみてもよいかもしれません。リバースモーゲージとは「持ち家のある高齢者が、その家を担保に老後の生活費などを一時金または年金形式で借りられる貸付制度」のことを言います。このリバースモーゲージを上手に活用してもらえば、管理費を滞納している居住者が借入を行い、滞っていた管理費を受け取ることも可能になります。

今後の限界マンションの行方

今後、限界マンションはどうなっていくのでしょうか？増えていくのでしょうか？それとも減っていくのでしょうか？

今後、限界マンションはさらに「増える」と言われています。マンションを取り巻く環境は、今よりも悪化するものと見込まれています。理由は需要と供給のバランスで、今後人口（需要）が減少していくことは明らかですが、マンションの建築（供給）は増え続けています。順番としては郊外（駅から遠い）にある中古マンションから入居者は減っていき、限界マンションはさらに増えていくものと見込まれています。すでにそのようなマンションをお持ちの方は、限界マンション化して身動きが取れなくなる前に対策を考えなければなりませんし、マンションの購入を希望されている方であれば、ご自分の購入するマンションが将来限界マンションになってしまうというリスクも考慮しなければなりません。

まとめ

今回の記事では限界マンションとは何なのか、限界マンションになってしまう理由や対策、今後の行方について解説しました。限界マンションは一言で言うと維持管理に「限界」が来ているマンションのことで、そのようなマンションになってしまう理由としては「入居者の減少」があります。限界マンションを避ける対策はいくつかあり、マンションを建てる段階、購入前の段階であれば、

• 利便性の良い場所に建てること／利便性の良い場所で購入すること
• 運営の長期的な計画を作ること／長期的な運営計画の存在を確認すること
• 定期的に修繕を行うこと／定期的な修繕が行われているか確認すること

などがあります。

また、すでに限界マンション化し始めている場合は、

• 滞納者の退去
• 建て替え
• リバースモーゲージ

を検討する必要があります。今後限界マンションはさらに増えていくことが見込まれています。早めの対策を心がけましょう。