「家というもの」を熟知した50代以上でなければ、最高の家にはたどり着けないのかもしれません。

よく、1軒目では最高の家に住めないと言います。良い家を買うことができたと思っても、実際に住み始めると不具合が見つかるからです。そのため、いろいろな家に住んできた50代の人が、これまで住んでいた家を売って新しい家を買うことは、理想の住み替えといえるかもしれません。

しかし50代ともなると、現役でいられる時間が限られます。そうなると住宅ローンを完済できるのかどうかが心配になります。

そのような障害を乗り越えて「理想の終の棲家(ついのすみか)」に住むコツを紹介します。

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この記事に記載の情報は2021年03月31日時点のものです

データで見る「50代住み替え」の実態

まずは「50代住み替え」の実態から見ていきましょう。年収がどれくらいあれば無理なく次の家を買うことができるのでしょうか。住宅ローンの借入額はどれくらいが適当なのでしょうか。

何歳ぐらいで住み替えている?

下のグラフは、住宅の種類ごとの平均年齢のデータです。

世帯主の年齢 二次取得者

引用: 令和元年度住宅市場動向調査報告書

世帯主の平均年齢を見ると、分譲マンションと中古マンションは50代後半に住み替えていることがわかります。

50代になると、マンションの利便性と戸建住宅の不便さが「身に染みる」ようになるからでしょう。分譲マンションでも中古マンションでも、マンションであれば、住宅の大半のメンテナンスは管理組合がしてくれます。一方、戸建住宅は、建物の補修も、清掃も、庭の整理も、故障した設備の交換も、すべて自分自身で行うか、自分で業者に発注しなければなりません。

分譲戸建住宅と中古戸建住宅に住み替えた平均年齢は、40代後半から50代前半と先ほどのマンションよりも少し若い世代になります。戸建は郊外に建っていることが多いので、どうしても街の中心部へのアクセスが悪くなります。50代になると足腰に支障が出てくることがあるので、郊外は避けたいと思うようになるのでしょう。

ところが注文住宅になると、平均年齢は再び50代後半になります。これは、注文住宅であれば、こだわりの家を建てることができるからです。注文住宅なら、バリアフリー化を徹底することも可能です。ただ注文住宅は、分譲戸建や中古戸建より割高になります。

以上のことから、50代の住み替えには次のような傾向があることがわかります。

50代の住み替えの傾向
  • 住み替えを考える50代は、経済的に余裕があれば理想の家をとことん追求できる注文住宅を好むが、それが無理なら利便性を重視してマンション志向が強くなる

住み替えの世帯年収はどれくらい?

住み替え(二次取得)を考えている50代にとって「住み替えをしている人たちの年収」は気になるところでしょう。

以下の資料は、住み替えた住宅の種類別に所有者の年収を調べたものです。ただここには、年齢のデータはありません。

世帯主の年収 二次取得者

引用: 令和元年度住宅市場動向調査報告書

分譲マンションに住み替える人の平均年収が最も高く、996万円でした。これは、人手不足や資材の高騰で分譲マンションの価格が上昇していることと関係しています。さらに、最近流行しているタワーマンションは高額物件が多く、分譲マンションの平均価格を押し上げています。

したがって住み替えで分譲マンションを選択するには、それ相応の年収が必要になるようです。

平均年収が最も低かったのは中古マンションに住み替えた所有者で、797万円でした。中古戸建住宅に住み替えた人の平均年収も916万円と、分譲マンションに比べれば高くはありません。

年収1,000万円超というようないわゆる高収入の人が、これまでの住宅を売却して住宅ローンを一度完済し、経済的な負担が少ない中古物件に住み替えるのは賢い選択といえます。

借り入れはどれくらい?

住み替え(二次取得)にはどれくらいの資金が必要なのでしょうか。

次のグラフは、住み替え後の住宅の種類ごとの購入資金の平均額を表したものです。さらに借入金(住宅ローンの額)と自己資金(頭金など)の割合も算出しています。

二次取得者の購入資金

引用: 令和元年度住宅市場動向調査報告書

注文住宅に住み替える人たちは、平均で6,719万円も用意しています。この金額からも、住み替えで注文住宅を選ぶ人は、予算をたっぷりかけてこだわりの家を造ろうとすることがわかります。

逆の見方をすると、予算が少ない場合、注文住宅への住み替えは魅力が少ないといえます。

注目したいのは、分譲マンションと中古マンションの自己資金比率が6割を超えていることです。つまり、これらの住宅に住み替える人たちは、住宅ローンの借入額を極力少なくしているのです。

住宅ローンの負担を少なくするためにマンションへの住み替えを選ぶ人もいるでしょう。

この考え方は50代で住み替えを考えている人にも参考になるはずです。

50代はベスト?住み替えに最適な年齢は?

住み替えに最適な年齢はあるのでしょうか。

もし最初に買った住宅に満足していれば、買い替える必要はありません。つまり住み替えが必要な人は、今の住宅に満足していない人です。

そうであるならば「住み替えたいとき」が最適な「住み替え時」といえます。

例えば30代で住宅を購入し、10年経ってもその家に「しっくり」こない場合、住み替えの最適年齢は40代となります。

そして40代で購入した2軒目でも満足できない場合や、家庭の事情で2軒目の家に不都合が生じた場合は、50代が最適な住み替え年齢になります。

つまり、最適な住み替え年齢は、その人の家庭の事情と住宅とのマッチングによって変わってきます。

したがって50代で住み替えを検討している人は、50代を「最適住み替え年齢」にする工夫が必要になります。そのためには、健康寿命の視点が欠かせません。

健康寿命とは、医療や介護の支援を極力借りないで生活できる最高年齢のことです。理想は、健康寿命と本来の寿命を近づけることです。

50代の人が「住み替えたい」と思い立ったら、まずは80代、90代での生活を想像してみてください。そのとき誰と一緒に住んでいるでしょうか。80代、90代で健康だった場合、何をしたいでしょうか。80代、90代で病気や障害を発症したら、どのような医療や介護を受けたいでしょうか。

住宅のバリアフリー化や、病院に近い家、買い物に不便がない場所、頼りにできる人の家の近く、毎日散歩したくなる自然豊かな地域――。こうした点が次の家探しのポイントになってきます。

【関連記事】 40代で住み替えを成功させたいなら知るべき正しい資金計画

住み替えの資金計画の立て方

50代での住み替えは、資金計画が重要になってきます。60代、70代になって住宅ローンが返済できなくなり、終の棲家にしようとしていた住宅を手放さなければならなくなる事態は避けたいものです。

また、住宅ローンの借入額を少なくするために頭金を多くして自己資金を使い切ってしまうと、将来の不安が増します。

こうしたことが起きないように、プロの知恵を借りながら資金計画を立てましょう。

最初に確認すべきポイント

資金計画作りでは、次の3点を確認してください。

  • 現在の家の査定額
  • 住宅ローンが残らないか
  • 自己資金はいくら用意できるか

資金計画作りのスタートは、現在の家がいくらで売れるのかを知ることです。そのためには、不動産仲介業者に依頼して、家を査定してもらわなければなりません。

査定額がわかると、家を売って住宅ローンを完済できるのかどうかがわかります。住宅ローンを完済できないことがわかれば、必要な自己資金額がわかります。

「家の売却益+自己資金」で住宅ローンを完済しないと、通常の形では家を売却できませんし、今の家の売却の目途が立たないと、住み替えの検討は始まりません。

借り入れの内容

その次に検討するのは住宅ローンで、ポイントは次の2点です。

  • 理想的な借入期間
  • 理想的な借入額

50代で住み替える場合、定年退職の65歳まで6~15年しかありません。つまり給料から月々の住宅ローンを支払うことができるのは6~15年だけ、ということです。

したがって住宅ローンの理想の借入期間も6~15年となります。65歳を超えて住宅ローンを返済する場合、老後の資金を取り崩すことになるので注意してください。

住宅ローンの借入額は年収の7倍までが望ましいという指摘がありますが、これは若い人向けのアドバイスです。年収1,000万円の50代が7,000万円の住宅に住み替えるのはとてもリスキーです。

50代の方は、住宅ローンの1年間の支払い額を年収の25%以下にしてはいかがでしょうか。住宅ローンの1年間の支払い額を年収の25%にして、借入期間を10年間にすれば、住宅ローンの金利を含む支払い総額は年収の2.5倍になります。

年収1,000万円の人であれば、住宅ローンの金利を含む支払い総額は2,500万円になります。これに自己資金を足せば、「理想の我が家」に住み替えることができそうです。

先に売るか先に買うか

住み替えの場合、今の家を先に売るか、次の家を先に買うか、を選択しなければなりません。原則は次の通りです。

  • 資金に余裕がある場合は次の家を先に買う
  • 資金に余裕がない場合は今の家を先に売る

理想は、先に次の家を買うことです。そうすれば今の家を売り急がなくていいからです。家を高値で売るには時間をかける必要があります。

ただ先に家を買うと住居費が一時的に2倍になるので、資金に余裕がない人は今の家を先に売ったほうがよいでしょう。

この章の重要ポイントまとめ
  • まずは査定して今の家がいくらで売れるか確認する
  • 返済額が「年収の25%以下」を目安にして住宅ローンを借り入れる
  • 理想の家を手に入れたいなら買い先行がおすすめ

住み替えだけでなく「リフォーム」も検討してみる

50代での住み替えでは、どうしても住宅ローンの借入額と借入期間に制限が付いてしまいます。そこで「どうしても住み替えをしたい」けど「住宅ローンの返済が不安」という方は、リフォームを検討してみてはいかがでしょうか。

リフォームを「住み替えの妥協」と考えるのは、正しくありません。リフォームには住み替えにないさまざまなメリットがあるからです。

リフォームは住み替えより資金を抑えられる

リフォームの最大のメリットは、住み替えより資金を抑えられることです。以下のグラフは、シニアライフに向けて住み替えたときにかかった費用と、リフォームしたときにかかった費用です。

シニアライフに向けて住み替えたときにかかった費用と、リフォームしたときにかかった費用

引用:不動産ジャパン

住み替えにかかった費用の平均が2,497万円だったのに対し、リフォームはその3分の1以下の717万円です。

つまり、住み替えを検討していた人がリフォームに切り替えると、お金が1,780万円(=2,497万円-717万円)も「浮く」わけです。

浮いたお金を余裕資金と考えると、50代から定年退職の65歳までは6~15年ですので、年間119万~297万円(1,780万円÷15年(または6年))の余裕が生まれます。

リフォームなら、新鮮な気持ちで生活できるうえに、資金面でこれだけの余裕が生まれるのです。

リフォームしたい人におすすめの本

50代で住み替えを検討している人に、この本をおすすめします。

徹底的に考えてリノベをしたら、みんなに伝えたくなった50のこと
(ちきりん著/ダイヤモンド社)

リノベとはリノベーションのことです。リフォームでは家のなかをキレイにしたり住宅設備を更新したりしますが、リノベーションでは間取りを変更したり住宅のコンセプトを変えたりします。リノベーションは、リフォームと住み替えの中間に位置します。

この本では、リノベーションをしてくれる会社の選び方や、見積書の見方、リノベーション工事の特徴などを解説しています。

しかも筆者はリノベーションの経験者ですので、「住宅所有者目線」の情報が盛り込まれています。

この本がリノベーションを検討している人に役立つことはもちろんのこと、リフォームを考えている人がこの本を読めば「思い切ってリノベーションにグレードアップしてみよう」と思えるかもしれません。

また、住み替えを検討している人が読めば「リノベーションで十分希望が叶う」と感じるかもしれません。

また、リノベーションの実態がわかれば、「やはり住み替えをするしかない」と、決意を新たにできるかもしれません。

「もっと快適な家に住みたい」と考えている人にとって必読の書といえます。

まとめ

50代での住み替えは失敗が許されません。特に資金面で失敗すると老後の生活に大きなダメージを与えてしまいます。

また、50代で住み替えたものの「やっぱり気に入らない」となると、さすがに「次」は難しくなります。

しかし50代の多くは、「家というもの」を知り尽くし、家計や経済情勢を冷静に見極めることができます。そのため、50代での住み替えは成功する確率が高いといえます。

50代の住み替えを成功させるには、不動産仲介業者にしっかり相談しましょう。不動産仲介業者の担当者は、住み替えの成功事例と失敗事例を数多く見ています。さらに不動産仲介業者の担当者のなかには、ファイナンシャルプランナーの資格を持っている人もいて、「人生のお金」の相談ができます。

自身の人生経験とプロのアドバイスがあれば、50代住み替えが失敗することはないでしょう。

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