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土地を売却すれば売却した分の利益を手にすることになりますが、その売却のためにかかる費用もおそらく相当な額になるでしょうから、売却額がそのまま純利益になるわけではありません。
できればプラス収支にしたいところですが、プラスになれば譲渡所得として所得税や住民税が課され、印紙税や仲介手数料は所得に関係なくかかります。土地売却時に課される費用は大きく下記の3つに別れます。
- 税金
- 仲介手数料
- 登録免許税
土地は価格が大きな売り物です。利益をどのくらい出せるのか≒費用はどのくらいかかるのかを売却前に確認することはとても大切ですし、税金や登記に至っては税理士や司法書士に依頼することもきっとあるでしょう。
この記事では土地売却にあたってどんな費用がどのくらいかかるのかをお伝えいたします。
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この記事の目次
土地売却時の費用１：税金
まずは所得税、住民税、印紙税の3つが課されます。それぞれどのような特徴があるでしょうか。
所得税と住民税は譲渡所得として課税される
所得税と住民税は譲渡所得として通常の所得税、住民税とは別に計算される分離課税方式を採用しています。課税額は所得があったケースに限り、売り主がその土地にかけた費用や売却にかけた費用の合計が売却額と同じか上回っているときは所得がないので、譲渡所得は課されません。
また所得の額によって課税される額が異なり、所得が多ければ多いほど課税額は上がります。
一定の条件を満たしていれば、居住用の土地の売却のときは3,000万円の特別控除、収用（国の公共事業で資産を手放すこと）で売却したときは5,000万円の特別控除を受けられるので、特例を受けられるかどうか確認してみましょう。
譲渡所得は確定申告 | 税理士が申告の代行をしてくれる！
譲渡所得は確定申告によって納付することになります。したがってご自身で計算することになりますが、税理士さんに依頼することで譲渡所得の確定申告を代行してもらうことができます。
その費用は事務所によっても、譲渡所得の額によっても異なりますが、1億円ほどの譲渡所得であれば20万円ほどの費用で済むことも多いようです。
印紙税 | 忘れずに収入印紙を貼ろう
印紙税は土地の売買契約書を書いたときに、その契約書に収入印紙を貼る形で納付することになります。印紙税の額は契約書の記載額によって代わり、やはり額が多ければ多いほど、課税される額も増えます。
ここでいう記載額とは売却であれば○○円で売買する、というような売却価額のことで、所得税や住民税と異なり所得があろうがなかろうが関係なく課税されます。
なお、収入印紙を貼り忘れてしまったり、本来納付するべきだった額よりも少なかったりした場合は、過怠税（かたいぜい）を払う必要が出てきてしまいます。
過怠税とは
本来は課税文書に記載額に沿った額の収入印紙を貼る必要があります。もしも収入印紙を貼り忘れてしまったり、貼るべきであったものより少ない額の収入印紙を貼ってしまったりした場合に発生するのがこの過怠税です。
過怠税の税額は、本来払う必要があった印紙税額＋その印紙税額の2倍で、つまり通常の3倍の税金を払わなければなりません。しかし、調査が入る前に収入印紙を貼り忘れたことを申告できれば、1.1倍の過怠税で済むので、忘れてしまってあとから気づいた場合はしっかり報告しましょう。
土地売却時の費用２：仲介手数料
不動産会社を通じて土地を売却する場合、仲介手数料がかかります。仲介手数料は不動産会社から見れば報酬のことですが、不動産売却における報酬の額は宅地建物取引業法で上限が設けられています。
宅地建物取引業法
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
仲介手数料の上限は、取引の価額によって異なります。以下が不動産会社に支払うことになる報酬額の上限の表です。
| 売却額 | 報酬額の上限 |
| 200万円以下 | 5.5% |
| 200万円超～400万円以下 | 4.4% |
| 400万円超 | 3.3% |
参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 （国土交通省）
例えば200万円の土地であれば、その仲介手数料は売却額×報酬額ごとの割合ですので、
200万×5.5％＝11万 したがって仲介手数料は11万円です。
400万円を越えている場合
売却価額が400万円を越えている場合の計算方法ですが、単純に売却額に3.3%をかければ良いわけではありません。例えば500万円の土地の場合、「500万円に3.3%をかけた16.5万円が仲介手数料！」と言いたくなるところですが、この場合、16.5万円に6万円を追加した22.5万円が答えです。
400万円を超過する場合の仲介手数料＝売却額×3.3%＋6万
表のとおり、右側のパーセンテージは売却額ごとの【上限】です。これより低い仲介手数料で済む場合もありますし、法により報酬額の上限は決まっています。上限を越えるような仲介手数料や勝手に仲介手数料以外の内訳を提示されても、その条件を飲まないようにしましょう。
土地売却時の費用３：登録免許税
登録免許税は土地にまつわる権利関係の登録に関する費用です。
抵当権抹消登記
抵当権とはローンを組んだとき、不動産を担保にすることを指します。もし返済ができなかったときに債権者が抵当権を行使することで、担保にしていた土地や建物を競売にかけることができます。
ローンを返済しきっていても、抵当権の記載が登記簿から自動的に消えることはありません。また金融機関が勝手に消してくれるわけでもありません。抵当権の設定をしたご自身が抹消の手続きをしなければなりません。
完済しているのであれば抵当権という権利の効果自体は消えているので、放置していても競売にかけられることはありませんが、売却を円滑に行うためにも抵当権の抹消を事前にしておきましょう。また法的には抵当権付きの不動産を売却することは可能です。
抵当権を抹消することを抵当金抹消登記と言い、そのために費用がかかります。抵当権抹消費用の額は下記の通りです。
抵当権抹消費用＝不動産の数×1,000円
土地だけでしたら登記上ひとつであれば1,000円です。土地1つとその上の建物1つの抵当権抹消をおこなうのであれば2,000円が費用になります。
住所変更登記
土地売却で買い主は所有権移転登記をする必要があります。しかし土地を売却する際に印鑑登録証明書を提出しなければならないのですが、登記簿と印鑑登録証明書の住所が異なる場合、住所変更登記をして一致させなければ所有権移転登記ができません。
住所変更登記には登録免許税が課され、その額は抵当権抹消費用と同じ不動産の数×1,000円です。建物も売却するのであればあわせて2,000円です。なお連件申請と行って住所変更登記と所有権移転登記を実務上同時におこなうことも可能です。
登記を司法書士に依頼する
抵当権抹消登記や住所変更登記は司法書士さんに依頼することで登記をしてもらうことができます。報酬の費用は5,000円から1万円ほどで高くても2万円ぐらいです。土地のみの売却なら5,000円付近でできる事務所もあるようです。
土地売却ではいろいろな費用がかさんでしまい専門家に頼むとさらにかかってしまうと考えてしまいますが、はじめてでよくわからないという人は頼ったほうがいいかもしれません。
参考：報酬アンケート結果(2018年)｜日本司法書士会連合会
土地だけを売るなら建物処分費用もかかる
建物とその敷地があり、敷地である土地だけを売却したいとなったとき、建物を解体処分することになります。当然費用もかかるのですが、地域や建物の構造、広さで、その費用の差は開きます。
解体においてかかる費用の内訳には、建物の解体そのものにかかるお金と付帯工事といわれるものにかかる費用があります。この付帯工事は建物以外に置かれている物の撤去を指すことが多く、物置やブロック塀や木などの撤去などが付帯工事に当たります。
下記のリンクのサイトで都道府県および建物のスペックごとの解体の費用例をみることができますのでご興味があれば御覧ください。
外部サイトリンク：安心の解体業者を無料でご紹介 解体サポート全国版
土地を売却する際にかかる費用についてご紹介してきましたが、売却そのものに多くのお金がかかる以上、売るならできるだけ高い値段で売りたいと思うのではないでしょうか？
地質調査をおこなう場合は別途費用もかかる
土地を買う側として考えた場合、土地の質について気になるはずです。要は土壌汚染されている可能性があるかないかですが、土地の内部のことなので目視できず買う側からすれば判断できないことです。工場、病院、農地、埋立地などで汚染の可能性があり、これらは汚染から長期間経過していたとしても、汚染が解消されていない可能性があるのです。
買う側にとって安心できる土地であることをアピールするためにも地質、地盤調査は必要なものでしょう。
まとめ
今回は土地売却にかかる費用の種類とその価額についてお話させていただきました。
売却による利益をより多く残したいならば、ご自身で手続をすることもアリでしょう。税金や登記に関しては専門家に依頼することで費用はかさみますが安心です。
ただ、その土地の近隣について買い手に教えることも大事なポイントで、宅地としても事業としても、土地のまわりがどのような環境であるかはとても大切でしょう。
とくに住む場所となれば何十年もその場所で生活を営むのですから、小学校や中学校が近くにあればお子様の通学にとって便利ですし、スーパーマーケットや病院、役所など生活で重要になってくる施設へのアクセスが良いか悪いかでは買い手の心象を大きく変えるはずです。
もちろん土地を取り囲む街の状況、特にインフラに関しては買い手側も調べるかもしれませんが、売り手が長年見て感じたその街の暮らしやすさというのは、買い手側にとっても大きなメリットとなる可能性もあります。
地質にしても街の現在の状況、過去の歴史にしても、嘘をつかず正しい情報を伝えることが売買におけるなによりのリスク回避方法ではないでしょうか？
土地がいくらで
売れるか簡単にわかります。
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