住宅ローンを滞納したらどうなる？滞納しそう・したときの対処法

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住宅ローンの契約をしたときとは状況が変わってしまい、返済が厳しくなってくることもありますよね。

けれど住宅ローンを支払わずに滞納していると、いずれは家を競売にかけられ、買い手がつかなければどんどん価格を下げられて、安く売り飛ばされてしまいます。

では、どれぐらい滞納すると、競売にかけられてしまうのでしょうか？

本記事では、すでに滞納していてこの先が不安だと感じている人も、返済がきつくて近い将来に滞納する可能性があるという人にも役立つ内容を盛り込んでいます。

そのため、滞納を続けるとどのようなことになるのかが時系列で詳しくわかるだけでなく、滞納を解消する方法についても知ることができるのです。

また、今後の生活を立て直したいという人には、家を任意売却する方法も提案しています。

任意売却は、競売が始まってからでも間に合うことがありますので、まずは諦めずに本記事に目を通してみてください。

住宅ローンを滞納したらどうなるの？

滞納するつもりはなくても、リストラや給与の減給、天災や離婚など、さまざまな予想外の出来事により、住宅ローンの返済が難しくなる場合があります。

では実際に、「どれぐらい返済が遅れると、どういったことが起こるのか」について、詳しく見ていきましょう。

滞納から1ヶ月｜銀行からの請求

滞納してから1ヶ月ほど経つと、「支払い請求書」が銀行から送られてきます。

このとき送られてくる支払い請求書は、シールを剥がして中身を閲覧するタイプのハガキというケースが多いでしょう。

ただし、それまでにも、支払日が過ぎて数日経つと銀行から電話がかかってくることがあり、電話で連絡が取れない場合には、2～3週間程度で支払いを促す文書が届くケースもあります。

1ヶ月なら遅れても大丈夫と安心せず、銀行からの電話には必ず出るようにし、支払いが厳しい場合は支払日を遅らせてもらえるよう交渉するようにしましょう。

滞納から2～3ヶ月｜銀行からの催告・督促

滞納が2～3ヶ月続いて「延滞」という状態になると、銀行から催告書や督促状が届きます。

内容は、銀行や債務者の状況によってもさまざまですが、主には下記のようなことが記載してある場合がほとんどです。

指定の期日までに入金がない場合は、一括返済してもらいます

「指定の日までに支払えない場合は、ローンを全額返してもらいます」という意味です。

この場合、連帯債務者や連帯保証人にも請求が行われます。

指摘の期日までに入金がない場合は、保証会社に代位弁済してもらいます

「指定日までに支払えないときは、保証会社にローンを支払ってもらいます」という意味です。

保証会社というのは、債務者（今回の場合は住宅ローンを借りている人）が支払えなくなった場合に、代位弁済（債務者の代わりにお金を返済してくれる）を行う会社です。

代位弁済とは

代位弁済というのは、簡単に説明すると、「代わりに支払うこと」を言います。

ただし、「借金を代わりに支払ってくれるなんてラッキー！」などと喜んではいけません。

たとえ保証会社が住宅ローンを肩代わりしてくれたとしても、今度は保証会社があなたに請求をかけてくるようになります。

また、保証会社に代位弁済をしてもらうと、各金融機関が借り入れ審査などに活用する「信用情報」に代位弁済を行った履歴が残ることになります。

滞納から4～5ヶ月｜銀行から期限の利益の損失通知が届く

住宅ローンの場合の期限の利益というのは、約束している金額を約束した日に支払うことで、「住宅ローンを分割で支払うことができる」という権利がある状態のことです。

そして権利の喪失というのは、簡単に言えば「権利がなくなった」ということになります。

つまり期限の利益喪失通知とは、「約束した金額を約束した日に支払わなかったから、分割で支払う権利もなくなりましたよ」と知らせる通知のことです。

そのため、一括返済を迫られることになります。

滞納から6ヶ月｜銀行から代位弁済通知が届く

6ヶ月ほど滞納すると、保証会社が代位弁済するケースが多いようです。

保証会社が代わりに住宅ローンを支払った場合は、保証会社が求償権（簡単に言えば、請求できる権利）を行使して、あなたや保証人に請求することになります。

もし、請求された金額を指定された期日までに支払うことができない場合は、家を競売にかけることになります。

滞納から7ヶ月以降｜競売の開始

競売が開始されると「競売開始決定通知」が届き、競売の対象となった家を裁判所が調査するための「現況調査に関する通知」が届くという順序です。

そして、不動産鑑定士や裁判所の執行官などが訪問し、必要な調査を行います。

このまま競売にかけられてしまうと、一般的な市場価格よりも安価で売却しなければならなくなる可能性もあります。

任意売却に持ち込むには最終段階です。

できるだけ家を高く売りたいという人は、任意売却の経験が豊富で、親身になって対応してくれる不動産会社に相談してみることをおすすめします。

住宅ローンを滞納しそうなときの対処法

住宅ローンを支払えずに滞納してしまいそうなときには、下記のような対処方法がおすすめです。

金融機関に相談する

支払うことが難しく滞納してしまいそうなときは、延滞する前に住宅ローンを組んでいる金融機関に相談することをおすすめします。

各金融機関には、返済に関する相談を受け付けてくれる「相談窓口」がありますし、電話だけで支払いを待ってくれる場合もあります。

病気や天災など、何か特別な理由があるときには、理由も添えて相談を行いましょう。

リストラや会社の倒産、給与の大幅ダウンなど、事情によっては、返済の条件を変更してもらえるような救済措置が援用できる場合があります。

家計を見直す

家計の出費の多くを占める、4つの出費をご存知ですか？

その4つというのが、「住宅」「車」「教育」「保険」に関する出費です。

この4大出費を見直すことで、住宅ローンの支払いにゆとりが生まれることもあります。

例えば夫婦で1台ずつ車を持っている場合には、どちらか1台の車を売ってしまうというのも一つの手段です。

また、2台のうちどちらかが軽自動車の場合は、税金やガソリン代の安い軽自動車を残しておくのがおすすめです。

売却して住み替える

住宅ローンを組んでいる家を売却し、入ってきたお金を頭金にして安い家を買ったり、月々の賃料が安い賃貸物件を探したりして住み替える方法です。

この方法を検討している場合は、できるだけ物件を高値で売ってくれ、安くて条件のよい物件を数多く紹介してくれるような不動産会社に依頼するのがベストと言えます。

ローンを滞納したときの対処法

ローンを滞納してしまい、今後も支払いが難しいような場合には、住宅ローンを組んで購入した家を任意売却（自分の意思で売ってしまう）する方法をおすすめします。

ローンの滞納が続くと、差し押さえされて競売にかけられるというのが一般的です。

競売にかけられた場合には、市場価格よりも低い価格で売りに出されるだけでなく、一般の不動産のように広く告知されないので売却に時間がかかるというケースが多くなっています。

適正な価格で売却し、手元に少しでも多くのお金を残すためにも、支払いが厳しいと感じた早い段階で任意売却を検討するのがおすすめです。

また、任意売却を行うときには、住み替えのときと同様、物件をできるだけ高値で売ってくれるような経験豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。

もっと詳しく知りたいという人は、関連記事もご覧ください。

【関連記事】
▶ 住宅ローン返済が難しい人が任意売却を選ぶ理由＆メリット・デメリット

まとめ

住宅ローンがきついと感じている人は、今回紹介した方法を参考に、まずは家計の見直しを行い、滞納を解消できないか試してみましょう。

それでも支払いが難しい場合には、住み替えや任意売却を検討してみることをおすすめします。

また、住み替えや任意売却を行う場合には少しでも手元にお金が残るよう、できるだけ売買の経験が豊富で親身に対応してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。