空き家売却を徹底解説！売却の種類や業者選びから税金の計算まで

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空き家の売却を検討しているけれど、そのまま売却するかリフォームしてから売却するか、悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

空き家を取り壊して土地を売却する方法もあるので、各方法について十分な検討が必要です。また、しっかり売却益を得るために、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することも重要です。そして、忘れてはいけないのが、空き家の売却によって発生する税金です。売却額によっては、多額の納税が必要となるため、計算方法を確認しておきましょう。

空き家売却を検討している方は、こちらの記事を参考にしてください。空き家の売却の種類ごとの特徴やメリットとデメリットがわかり、自分に合った方法を選べるようになります。そして、適切な不動産会社の選び方を知ることで、結果的に空き家の買い手が早く見つかるようになるでしょう。

空き家の売却の種類や不動産会社の選び方、税金の計算方法まで、空き家売却に関する情報を徹底解説します。

空き家売却の3つの方法

空き家売却には、

• 空き家をそのままにして売る
• 空き家をリフォームしてから売る
• 空き家を取り壊して土地を売る

という3つの方法があります。それぞれの特徴やメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

空き家をそのままにして売る

空き家をリフォームせずにそのまま売ることには、次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

空き家を速やかに売却した場合、3,000万円の特別控除を受けられます。そのため、空き家が高く売れすぎて税負担が増えないか心配している方に向いています。

デメリット

空き家の築年数や状態によっては、買い手がつくまでに時間がかかります。また、買い手が見つかるまでの間に災害などで倒壊する心配もあるでしょう。売却まで空き家の状態を維持するために、継続的な管理が必要なこともデメリットです。

空き家をリフォームして売る

空き家をリフォームして売ることには、次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

リフォームすることで見栄えがよくなり、早く買い手が見つかる可能性があります。また、どれだけリフォームするかにもよりますが、内容次第では建物の価値を高めることが可能です。ただし、リフォームしたからといって高額をつけると、買い手がつきにくくなるため注意が必要です。

デメリット

リフォームの内容次第では、売りに出すまでに時間がかかるため、すぐに売りたい人には向いていません。また、安く購入してリノベーションしたい人にとっては、購入対象から外れます。リフォームの内容が好みではないため、購入に踏み切れないといったケースも予想されます。

空き家を取り壊して土地を売る

空き家を取り壊して土地を売る方法には、次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

空き家の築年数や状態によっては、取り壊して土地だけを売りに出したほうが早い段階で買い手がつきます。

デメリット

空き家を取り壊した場合、建物と土地の両方を売る場合よりも売却額が安くなります。また、建設廃材や古い井戸、土管などの埋設物の撤去が必要なため、工事費用が高くなる傾向があります。さらに、解体そのものにも費用がかかるため、工事費用を支払う余裕がなければ選べません。

空き家を売却するときの不動産会社の選び方

空き家を売却するときには、信頼できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。不動産会社選びのポイントは次の通りです。

地元の不動産会社を選ぶ

マンションや一戸建ての購入者の約8割は近隣住民です(※)。そのため、近隣住民からの信頼が厚く、知名度が高い地元の不動産会社を選ぶことが大切です。もしくは、地元に営業所がある大手の不動産会社を選びましょう。いずれも、地元住民への広報活動がスムーズなため、早い段階で買い手がつきやすくなります。

※参考：不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

空き家売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社は、空き家売却のほかにもさまざまな業務を行っており、分野によって得意・不得意があります。そのため、空き家売却を得意とする不動産会社を選びましょう。具体的な実績や販売の手法、過去の事例などを確認し、スピーディに高く売却してくれる業者に依頼することが大切です。

また、担当の営業マンが過去に担当した空き家売却の事例を確認しましょう。具体的に、どのような手法で売却したのか、通常よりも高く売れたのかなど、営業マンの質を確認したうえで、依頼を検討することも重要です。

空き家売却の税金について

空き家売却によって収入を得られた場合は、譲渡所得税がかかります。空き家売却で得た利益を借金返済やプライベートなどに使ってしまわないように、税金について確認しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税をあらかじめ計算しておくことで、おおよその納税額がわかります。次のステップを踏んで、譲渡所得税額を計算しましょう。

参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁

ステップ１：譲渡所得を計算する

まずは、空き家の売却で得た譲渡所得を計算しましょう。譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用

譲渡価額は、空き家の売却額を指します。取得費は、空き家を購入したときにかかった費用のことですが、この場合は 減価償却 後の価額を指します。減価償却は、建物の法定耐用年数に従い、取得費を配分する手続きのことです。毎年、減価償却した分だけ目減りしていきます。例えば、3,000万円の建物の法定耐用年数を15年とした場合、一般的に毎年200万円ずつ償却していきます。

なお、取得費には建物そのものの費用だけではなく、仲介手数料や購入時の立退料、売買契約書の印紙代、登録免許税などが含まれます。

そして、譲渡費用には、売却にかかった仲介手数料や売買手数料に貼り付ける印紙代、建物の取り壊し費用などが含まれます。

ステップ２：譲渡所得税率を求める

続いて、譲渡所得税率を確認しましょう。不動産の所有期間が5年以下か5年以上かで税率が異なります。所有期間5年以上の場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得とされ、以下の税率となります。

• 長期譲渡所得・・・20%（所得税率15%、住民税率5%）
• 短期譲渡所得・・・39%（所得税30%、住民税9%）

ステップ3：譲渡所得に税率を掛ける

譲渡所得に譲渡所得税率を掛けることで、譲渡所得税を算出できます。例えば、譲渡所得が2,881万円で長期譲渡所得となる場合は、2,881万円×20%=576万2,000円となります。

空き家の売却には3,000万円の特別控除がある

要件を満たすことで、相続した一戸建ての空き家の譲渡所得から3,000万円を差し引ける特別控除を適用できます。従来は、居住用財産といい、一戸建てのマイホームに限り特別控除が適用されていましたが、2016年4月1日～2019年12月31日までに限り、相続した空き家の一戸建てにも適用できるようになりました。

特別控除を受ける要件について詳しく見ていきましょう。

3,000万円の特別控除を受けるには、リフォームが必要となる可能性大

空き家を取り壊さずに3,000万円の特別控除を受けるためには、譲渡価額が1億円以下で、相続開始直前に被相続人以外の人物が居住していなかったなど、複数の条件を満たす必要があります。なかでも注目すべきは、次の条件です。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
• 譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合している

現行の耐震基準は、昭和56年6月1日以降に確認申請を行ったもののため、昭和56年5月31日以前に建築された建物は、現行の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。したがって、ほとんどのケースでは現行の耐震基準を満たすためのリフォームが必要となります。

参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

譲渡所得税の計算例

実際に、譲渡所得税を計算してみましょう。譲渡価額が2,000万円、取得費が150万円、譲渡費用が100万円として、3,000万円の特別控除がある場合とない場合に分けてご紹介します。

3,000万円の控除適用がない場合

まずは、譲渡所得を下記の計算式で算出します。

2,000万円-150万円-100万円=1,750万円

この場合、譲渡所得税は下記のとおりです。

• 長期譲渡所得の場合・・・・1,750万円×20%=350万円
• 短期譲渡所得の場合・・・・1,750万円×39%=682万5,000円

3,000万円の控除適用がある場合

譲渡所得を下記の計算式で算出します。

2,000万円-150万円-100万円-3,000万円=-1,250万円

上記のように、多くの場合はマイナスの額となります。マイナスの場合は、譲渡所得が0円となり、長期譲渡所得と短期譲渡所得のいずれの場合も譲渡所得税は0円です。

そこで、譲渡価額が5,000万円、取得費300万円、譲渡費用150万円と仮定して、計算してみます。

5,000万円-300万円-150万円-3,000万円=1,550万円

そして、下記のように税率を掛けます。

• 長期譲渡所得の場合・・・・1,550万円×20%=310万円
• 短期譲渡所得の場合・・・・1,550万円×39%=604万5,000円

空き家売却の相談先

空き家売却の際には、不動産会社のほかにも専門家に相談が必要なケースがあります。知識不足のまま空き家を売却した場合、結果的に不利益を被る可能性があるため、必要に応じて専門家に相談しましょう。

土地家屋調査士

空き家を売却する場合、同時に土地も売却することになります。土地の境界があいまいな場合は、土地家屋調査士に相談しましょう。土地の境界があいまいなまま売却すると、売却後に隣人とトラブルになる恐れがあります。そのため、あいまいな場合は必ず土地家屋調査士に相談することが重要です。

土地家屋調査士は、現時点での境界を調査し、あいまいな場合は正式に境界を決める業務を行います。

税理士

親などが亡くなり、空き家を相続したことをきっかけに、空き家売却に踏み切るケースがあります。相続の際には、場合によっては相続税がかかります。売却によって譲渡所得税がかかる場合は、相続税とあわせて多くの税負担を強いられることになるでしょう。

相続税を含め、税金に関することは税理士に相談するのが最も確実です。不動産会社も税金についてある程度の知識は持っていますが、税理士の一歩踏み込んだ知識が役に立つ場面は多くあります。間違った認識をしないためにも、税金については税理士に相談すると安心です。

司法書士

司法書士には、登記関係の手続きの代行を依頼できます。必要書類に不備があると登記できず、引き渡しの計画が遅れてしまい、違約金の支払いが必要になるケースがあります。司法書士に依頼することで、確実な登記が可能です。また、最近では司法書士が空き家の売却を代行しているケースがあります。弁護士や税理士などの専門家と連携し、円滑な売却をサポートしてくれます。

ただ、不動産会社とは違い、広告の手段などのノウハウを持ち合わせていない可能性がある点には注意が必要です。

まとめ

空き家を売却する際には、そのまま売るかリフォームして売るか、それとも建物を取り壊して土地を売るのか、十分に検討しましょう。

また、譲渡所得税がどれぐらいかかるか計算しておき、譲渡所得の活用方法を考えることが大切です。3,000万円の特別控除を受けるために、リフォームが必須となるケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

不動産会社のほかにも、土地家屋調査士や税理士、司法書士などさまざまな専門家に相談して、理想的な空き家売却を実現してください。