家を売る理由って言わないといけない？告知義務違反で裁判になった例

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家を売るときに、買い手からよくある質問が「どうしてこの家を売るのですか？」といったもの。

買い手は安全で安心な取引を実現したいと思っていますから、ネガティブな理由で売り出した家を買うことはありません。

この記事では、よくある家の売却理由を紹介します。買い手に質問されたときの返答例の参考にしてください。

家を売る主な理由

家を売る主な理由としては大きく分けて、

• 家族構成の変化
• 価値観の変化
• 仕事や学業環境の変化
• トラブル関係

などがあります。一つひとつ具体的にご紹介したいと思います。

家族構成の変化

家族構成が変化して家を売るケースがあります。具体的には、

• 結婚した
• 子供が生まれた
• 子供が大きくなった
• 子供が巣立ちもっと狭くてもよくなった
• 親の介護のために同居することとなった
• 親の家を相続することとなった
• 離婚によりもっと部屋が狭くてもよくなった（または気持ちの面でも引っ越したい）
• 死別により部屋がもっと狭くてもよくなった（または気持ちの面でも引っ越したい）

などのケースです。

価値観の変化

価値観の変化により家を売るというケースもあります。具体的には、

• マンションのほうがよくなった
• 駅近のほうがよくなった
• もっと広い家のほうがよくなった
• 注文住宅を建てることになった

などのケースです。

例えばショールームなどに行って、「こんなところに住みたいな」と価値観が変化するような場合もあります。

仕事・学業環境の変化

仕事、学業の環境の変化により、家を売るというケースもあります。具体的には、

• 就職により通勤するためには不便となった
• 転職により職場が変わり通勤が不便になった
• 給料の関係でローンが払えなくなった

などです。「通勤時間」は会社員にとって重要なことなので、引っ越しの理由としてよく挙げられます。

もちろん職場だけでなく「学校」についても同じことが言えます。

そのほか、当初はローンを支払える見通しでいても、給料が下がったなどの理由で支払いが難しくなり、引っ越しをせざるを得なくなるという状況もあります。

近所とのトラブル

• 近隣との人間関係
• 近隣の居住者
• 近隣での噂や事件
• 騒音や臭いなど

近隣とのトラブルにより、引っ越しをせざるを得なくなることもあります。

近隣に暴力団事務所がある、または近隣で起こった事件や良くない噂などから、「もうこの地域には住みたくないな」と思い、引っ越しを考えるようになる場合もあります。

また、住んでみたら騒音がひどかった、臭いがひどかったなどの理由で、引っ越しをする場合もあります。

ポジティブ？ネガティブ？家を売る理由はどちらかに大別

家を売る主な理由は大きく「ポジティブな理由」と「ネガティブな理由」に分けられます。ネガティブな理由を抱えている場合、購入希望者にどこまで伝えるべきかと悩むことがあるかもしれません。しかし、この「売却理由」は多くの場合、売却までに尋ねられることになるので、自分なりに理由を考えておいたほうがよいでしょう。

購入者として知りたいのは「なぜこの家を売ることになったのか？」ということです。その質問の背景には、「何かネガティブなこと、嫌なことがあるから、この家を手放すのではないか？」という心配があります。逆にその心配が解消されれば、売却へと一歩近づくことにもなります。

家を売る際の告知義務

ネガティブな理由から家を売る場合、購入を妨げる要因になるかもしれないので、あまり言いたくないと思うかもしれません。しかし、家を売る際には「告知義務」というものがあります。この告知義務というのは、ある一定のことに関しては購入者に伝えなければいけないという義務です。具体的には、以下のことがある場合には、購入者にそのことを伝えなければなりません。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは土地や建物に重大な欠陥があることを言います。

例えば

• 地盤が歪んでいる
• 土壌汚染がある
• 雨漏り
• ひび割れ
• シロアリ
• アスベスト
• 床下浸水

などがあります。

このような物理的瑕疵がある場合は「重要事項」として、契約時に書面で説明する義務があります。

環境的瑕疵

環境的瑕疵は、不動産そのものには問題はないけれど、周辺環境に問題があることを言います。

具体的には、

• 周囲に騒音環境がある
• 電車などによる振動がある
• 日照・眺望問題がある
• 暴力団組員が居住または事務所がある
• 周辺に火葬場や産業廃棄物処理場等がある

などです。

この環境的瑕疵については、ある程度「主観」が入ってくる部分であるため、重要事項説明から漏れてしまっていることもあります。例えば「周辺」といっても、売却する物件から対象となる施設までどのくらい離れている必要があるかなど、明確な基準はありません。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、法律上の問題や欠陥があることを言います。法律的瑕疵に関係する法律は主に「都市計画法」「建築基準法」「消防法」があり、それらの法律と照らし合わせて問題がある場合、法律的瑕疵物件と言います。

例えば、

• 建蔽率違反
• 容積率違反
• 接道義務違反
• 計画道路指定
• 防災設備が古い

などがあります。

法的瑕疵物件は売買の際には重要事項にあたり、告知義務があります（賃貸の場合はあまり関係がありません）。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、過去に自殺や殺人などがあり、買い手が心理的抵抗を感じやすい欠陥があることを言います。心理的瑕疵物件の場合も、告知義務は曖昧です。ただし、そのような心理的瑕疵を意図的に伝えなかった場合に、損害賠償請求されるというケースもあります。

告知義務違反により裁判となった例

過去の事件・事故に関し一部認められた判例（H28.7.29.神戸地裁）

不動産の売買契約に際し、対象不動産において「事件・事故」等はなかったかとの買主の質問に対し、売主が約７年前に強盗殺人事件があったことを告知しなかったことは不法行為にあたるとした、買主の売主に対する損害賠償請求につき、その一部が認容された事例。

引用： 不動産適正取引推進機構

過去の自殺についての損害賠償が一部認められた判例（H21.6.26東京地裁）

売主から土地及び建物を2億2千万円で購入した買主が、購入後、建物内で自殺をした者がいることが判明したため、隠れた瑕疵が存在する又は、事前に売主から何の説明もなかったとして、売主に対して4400万円の損害賠償を請求した事案において、売買金額の1％にあたる220万円の損害額が認められた事例。

引用： 不動産適正取引推進機構

環境的瑕疵が認められた判例（H23.3.8.福岡高裁）

売買されたマンションが前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは瑕疵にあたるとされ、売主について瑕疵担保責任に基づく損害賠償責任、仲介業者について説明義務等違反による損害賠償責任が認められた事例。

引用： 不動産適正取引推進機構

環境的瑕疵物件に損害賠償が認められた判例（H25.8.21.東京地裁）

購入した土地の近隣のビルに暴力団事務所があるとして契約解除又は損害賠償を請求したところ、同事務所は暴力団事務所ではなく、暴力団と関連の深い興行事務所で、周辺の平穏を脅かす事象の発生は認められないとして、契約解除は認めず、売主（宅建業者）の信義則上の説明義務違反にあたるとして、原告の請求額を減額して認容した事例。

引用： 不動産適正取引推進機構

家を売る理由はいつ伝えるのか

家を売る理由についてはどのタイミングで、いつ伝えるのでしょうか？

この売却理由については、不動産販売会社の担当者との事前打ち合せで聞かれます。この時点で気になることがあればすべて伝えておくほうが、後々無用なトラブルを起こさないためにも望ましいでしょう。

まとめ

今回の記事では、家を売る理由にはどのようなものがあるのか、また家を売る際の告知義務、告知義務違反による裁判の判例、家を売る理由を伝えるタイミングについてご紹介しました。

家を売る理由はさまざまです。ネガティブな理由もあります。あまり伝えたくない理由もあるかもしれません。ただし、告知義務違反に該当する場合、裁判沙汰になって損害賠償などを請求されるケースもあります。気になる瑕疵がある場合には、事前に不動産会社に伝えておきましょう。