ローンが残っている家でも売ることは可能｜状況別の売却方法ガイド

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住み替え、転勤、離婚…。ライフスタイルの変化は突然やってくることも多いものです。当初はもっと長く住む予定でローンを組み、購入した家でも、手放すことになる場合もあるでしょう。

その場合、ローンがまだ残っているという方も多いと思います。ローンが残っている家は、売ることが可能なのでしょうか？

結論から言うと、ローンが残っている家でも、売ることは可能です。

また、売り方によっては、「とてもお得に売ること」が可能になります。

そこで今回は、ローンが残っている家を売る方法や手順だけでなく、素早くスムーズに売る方法、お得に売る方法などを詳しく解説します。

• 住み替えを考えてはいるものの、家のローンが残っているから踏み切れない
• 急な転勤でローンが残っている家の扱いに困っている
• 離婚で至急お金が必要だが、ローンが残っていると売るのに時間がかかりそう

このようなお悩みを抱えている方は必見です。

この記事を読めば、ローンが残っている家を売るまでの流れや、自分の状況に合った家の売り方、少しでも高く売却する方法などを知ることができます。

少しでも高く売却して、新しい生活の足しにするなど、うれしい結果につなげてくださいね。

ローンが残っている家を売るのは一般的

「住宅ローンが残っている家や土地は、売れない」と言われることもありますが、実際には売ることが可能です。

また、住宅ローンは35年など長期で契約することが多く、月々の支払額も5～10万円程度と高額なことが多いため、契約当初の返済期日まではローンが残っているケースも多いようです。

そのため、ローンが残っている家や土地といった不動産を売ることは一般的であるとも言えます。

しかし、ひと口に「ローンが残っている家を売る」と言っても、さまざま方法がありますので詳しく見ていきましょう。

ローンが残っている場合には残債を一括で返済する必要がある

まずは、ローンの残りを一括返済してから、家を売る方法です。

「ローンを完済しないと売れない」という話を聞いたことはないでしょうか？

冒頭でも説明しているように、実はローンが残っていたとしても家を売ることは可能です。

しかし、「抵当権」の特殊な特徴から、ローンの残金をすべて返済し、抵当権を消す（抵当権抹消）手続きを行ったほうが、素早くスムーズに売却できるのです。

抵当権の特徴

抵当権には、下記のような特徴があります。

• いくら返済が終わっているのかがわからない
• 所有権の移転をしても、抵当権はそのままついてくる

例えば、家を担保に金融機関で3,000万円お金を借りたとします。

抵当権を設定するのは通常お金を借りたときなので、「3,000万円の抵当権」が設定され、家の登記簿（登記事項証明書）に記載されます。

けれど、月々5万ずつの返済で3年経ち、180万支払ったとしても、登記簿に支払った金額が記載されることはありません。

ですから、たとえ残金すべての支払いを終えていたとしても、抵当権抹消手続きを行わなければ、第三者から見れば「3,000万円借りている」のと同じことになるのです。

また、「所有権の移転をしても、抵当権はそのままついてくる」というのは、「抵当権つきの家を購入した場合、抵当権も一緒についてくる」ということです。

つまり、抵当権の設定がされている家を、口頭で「ローンの支払いは終わっている」と聞いて安心して購入したとしても、実際には前の持ち主Ａのローンが残っていて、もしもＡが「ローンの支払いができない」となった場合は、担保となっている家を金融機関に取り上げられてしまうということになります。

せっかく買った家が、いつ担保として取り上げられてしまうかわからないような状態では、家を買うこともできないですよね。

そういった買主の不安定な状況を防ぐために、抵当権の設定は登記簿に記載され、当事者以外の人たちにも「抵当権がついていますよ」と知らせているのです。

ですから、抵当権を抹消していないような家は、基本的に売れない、ということになります。

【関連記事】
▶ 抵当権抹消とは｜自分でできる抵当権抹消手続きの全手順

ローンを一括で返済する方法

ローンの残っている家の抵当権を抹消するためには、ローンをすべて返済してしまう必要がありますが、ローンを一括で返済するにはどういった方法があるのでしょうか？

家を売却してできたお金で返済する

もしも家が、残っているローンと同等、もしくは残っているローンよりも高く売れる場合には、家を売ったお金で一括返済し、抵当権を抹消するという方法があります。

例えば、残っているローンが1,000万円で、家が1,000万円、もしくは1,000万円以上で売れるような場合です。

※手続き費用などは別途準備できることが条件

この場合、「1,000万で購入していただければ、同時に抵当権抹消手続きを行います」という売り方をすることもできます。

家を売却してできたお金と自己資金で返済する

例えば、1,500万のローンが残っているのに1,000万円でしか売れないという場合でも、自己資金（自分の持っているお金）が500万あれば、合計で1500万となるため、ローンを返済して抵当権抹消手続きをすることが可能です。

※手続き費用などは別途準備できることが条件

この場合も、「1,000万で購入していただければ、同時に抵当権抹消手続きを行います」という売り方をすることができます。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、今住んでいる家から新しい家へ住み替えをする場合で、今住んでいる家を売ってもローンが残ってしまう場合に、「ローンの残金分＋新しい家の購入資金」を貸してもらえるローンのことです。

この住み替えローンで借りた「ローンの残金分」をすべて手放す家のローンの返済に充て、抵当権を抹消する方法です。

【関連記事】
▶ 住み替えローンの基礎知識｜利用時に注意すべきポイントとは？

どうしても一括返済ができない場合は任意売却を利用する

どうしても残っているローンを一括返済する手段がない場合は、「任意売却」という方法があります。

任意売却を行う場合、2通りのケースが考えられます。

• 将来、月々のローンを支払っていくことが難しいと自分自身が判断し、住宅ローンを借り入れた金融機関に相談して「任意売却してもいい」と許可してもらう場合
• 期限の利益を喪失（住宅ローンの支払いが数ヶ月滞り、ローンを支払うことができる権利を失うこと）し、金融機関から競売にかけるか、任意売却を行うかの選択を迫られる場合

では、「任意売却」とは、一体どのような売却方法なのでしょうか？次の項目で詳しく見ていきましょう。

【関連記事】
▶ 任意売却の流れ｜手続き開始のタイミングとタイムリミットに要注意

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったとき、債権者（お金を貸している人。今回のケースでは、住宅を買うためのお金を貸した金融機関）と相談し、債権者に同意をもらった場合に行うことができる売却手続きです。

任意売却の流れ

任意売却を行う場合、まずは債権者の「売ってもいいよ」という同意が必要です。

この、債権者から同意をもらう交渉は自分自身でも行うことは可能ですが、豊富な専門知識を持つ不動産会社に頼ることで、スムーズに同意をもらえる可能性が高まります。

そのため、下記のような流れで任意売却を行っていくのがおすすめです。

「STEP：1」の部分については、実際にローンの返済を滞納していなくても、債権者が売却に同意すれば売却することが可能です。

それにしても、債務者の支払いが不能になれば「競売」にかければいいだけなのに、どうして債権者は、まだローンの残っている家の売却を許可するのでしょうか？

債権者は「競売」より「任意売却」を好む

債務者（お金を借りている人。今回のケースでは、住宅ローンを組んでいる側）の支払いが困難になった場合、債権者は抵当権を実行してお金を回収します。

このとき、競売よりも任意売却のほうがスピーディーに適正価格で売却することができます。

ですから、債権者としては、競売よりも任意売却を好むケースが多いのです。

任意売却のメリット

家を競売にかけられた場合、債務者は、市場価格よりも安く家を買い叩かれてしまいます。

また、家が売れるまでには時間もかかり、手続きにも時間がかかってしまうなど、デメリットがたくさんあります。

一方、任意売却を不動産会社などの業者にお願いした場合、業者が価格調査などを行うため、市場価格や市場価格に近い価格で、家を売ることができる可能性が高くなるのです。

また、間に業者が入ってくれることで、競売のようにマイナーな公示ではなく、業者が発行する雑誌やホームページなどで広く告知をしてもらうことができます。

そのため、売却までの期間が短くて済むことが多く、手続き関係なども簡素化されるというメリットがあります。

ローンの残債を一括返済するためのポイント

ローンの残債を一括返済するためには、住宅ローンを借り入れている金融機関に問合わせし、返済予定日のローン残高を確認しておきましょう。

売るために必要な費用を把握する

返済予定日の残高とともに確認しておきたいのが、家を売るために必要な費用を把握することです。

手続き費用などは思っている以上にかかることがありますので、関連記事などを参考にし、10万円程度は余分に準備しておくことをおすすめします。

【関連記事】
▶ 不動産売却で司法書士はどんな役割がある？仕事内容と費用相場の解説

できるだけ高く売却する

家や土地などの不動産を売るとなると、契約や責任などが発生するため、不動産会社に間に入ってもらうことになります。

この、仲介してくれる不動産会社が「どれだけ経験豊富で、どれだけ親身になって対応してくれるか」で、高く売却できるかどうかが決まると言っても過言ではありません。

経験が豊富であれば広報にも優れているため、たとえ市場価格で販売しても、多くの買い手にアプローチをかけて「売ってほしい」と考える人を増やすことができます。

そのため、売却手続きも迅速である可能性が高く、さらに親身になって対応してくれる不動産会社であれば、手続き関連もスムーズに進む可能性が高くなります。

【関連記事】
▶ 不動産売却の全手順｜高値での売却を目指すための正しいステップ

まとめ

自宅のローンが残っていても、最初から家を売ることを諦める必要はありません。

今回紹介したように、ローンが残っている家や建物を売る方法は何通りもあります。

今の自分の状況に合った売り方を選択し、経験豊富な不動産会社に依頼してお得に売却することが、新しい生活への資金作りやカギとなり、心強い支えとなってくれることは言うまでもありません。