土地売却時の所得税はどうやって算出する？ | 譲渡所得の算出方法まとめ

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土地や建物といった不動産を売却すると所得税と住民税が課税されます。この2つをあわせて【譲渡所得税】と呼びますが、「所得税と住民税」は確定申告の際に納税者自身で計算をする必要があります。

不動産は一般に高価なものなので、売却時に発生する税金の価額については気になるところだと思います。ですが、譲渡所得に対しては、いくつかの特例や特別控除が用意されていて、非課税となるケースも多いですし、そもそも利益がでていなければ確定申告をする必要もないことをご存知でしょうか？

この記事では、あなたが売却した土地や建物にどのくらいの税金が課されるのか、そして軽減はできるのかということについてお伝えいたします。

不動産売却時の譲渡所得の計算方法

不動産売却で得た収入のことを譲渡所得といいますが、この譲渡所得は会社からのお給料や事業経営による所得とは区別して課税されます。

【不動産売却の所得】を【それ以外の所得】と分けて課税することを分離課税といって、譲渡所得の税額を求めることで計算していきますが、以下では【計算の全体の流れ】と【計算方法】と【使うことのできる特別控除】について説明していきます。

前述のとおり、不動産売却の所得税と住民税は譲渡所得としてほかの所得とは分けて課税されます。つまり、最終的に算出したいモノは、所得税と住民税を含んでいる【譲渡所得の税額】です。

譲渡所得の税額は譲渡所得額とは異なります。

参考：土地や建物を譲渡したとき｜国税庁

①：譲渡所得を算出する

譲渡所得とは、売却価額を意味する譲渡価額から取得費と譲渡費を引いた額のことを指し、言い換えると、不動産などの資産を売ることによって得た純利益のことです。

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得額

 取得費とは

取得費は簡単に言えば、その不動産にどれだけお金をかけたのか？ということを表すようなもので、対象不動産の購入価格（建物であれば建築費用も）や買うときにかかった手数料、そして改築費用など、買ってから売るまでにその不動産にかけた価額の合計のことです。

今回は土地がメインですが、建物であれば減価償却費といって、使用して価値の減った分を購入代金や建築費用から引いたものを取得費とします。つまり建物は築年数が経つほどに計算時の取得費が減ることになります。

【譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得額】なので、建物を売却するときに現在と10年後で譲渡価額が全く同じと仮定すれば、取得費で減らせない分、譲渡所得額は上がってしまうことになります。

参考：取得費となるもの｜国税庁

 譲渡費用とはなにか

譲渡費用は不動産の売却時に要した費用のことです。土地だけを売却するときにその上に建物が立っている場合、建物を解体処分しなければなりませんが、その処分費用や、売却時に誰かに仲介してもらったときの費用もかかります。

参考：譲渡費用となるもの｜国税庁

 譲渡所得額の計算例

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得額

譲渡所得費は、【売却で得た価額】から【売り主の購入額や改築費用】と【売却するときの費用】を引き算したものです。

仮に売却で得た価額が6,000万円の場合で、所得費が3000万円、譲渡費用が70万円だったとき

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得だから

6,000万－(取得費3,000万 + 譲渡費用70万)

=　6,000万－3,070万＝2,930万

譲渡所得額は2,930万円という結果になります。

②：課税譲渡所得金額を算出する

課税標準から控除を引いた額のことを課税所得金額といいますが、課税譲渡所得金額は譲渡所得でいうところの課税所得金額を指します。

したがって不動産売却の世界にも特別控除があるのですが、式は下記のとおりです。

譲渡所得額－特別控除額＝課税譲渡所得金額

不動産売却の譲渡所得における特別控除とはなにか

特別控除は下記の2種類があります。

• 収用などで土地や建物を譲渡した場合（措置法三十三条の四）：最大5000万円の軽減
• マイホームを譲渡した場合　（措置法第三十五条）：最大3000万円の軽減

収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例は2種類ある

5,000万円の特別控除 | 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例

収用とは国が公益事業へ利用するために、所有者から土地の所有権を強制的に移転し取得することで、「あなたの土地が欲しいから、勝手にもらっていきますね」ということです。所有者の都合で手放すわけではないのですが、収用でも所得税は課されます。とはいえ国側の都合で土地を手放したわけなので、特別控除が用意されています。

収用等により土地や建物を譲渡した場合の特例(5,000万円の控除)を受ける為の適用条件

この特例を受ける場合、下記4つの要件をすべて満たす必要があります。

1. 売った不動産（土地や建物）が固定資産であること
2. 買い取りなどの申し出があった日から6ヶ月過ぎるまでに土地・建物を売却していること
3. 公共事業の施工者から買い取りの申し出を受けた最初の人物であること
4. 特例を受けたい年に、公共事業を理由に売った資産のすべてについて、収用などで代替資産を得た場合の特例を受けていないこと

参考-国税庁- No.3552　収用等により土地建物を売ったときの特例

 売却年の譲渡所得は無とみなす | 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例

5000万円特別控除の他、売却で得た対価で代替の不動産を購入した際の特例があります。

収用でも売却というかたちであれば、それによって収入があります。

そのお金を使って代替資産を取得した場合、売却で得た金額よりも代替資産にかかった金額のほうが高い場合、その年の譲渡所得はなかったものとみなされ、反対に代替資産にかかった金額のほうが売却で得た金額よりも低い場合は、差額（売却で得た費用－代替不資産の購入費用）が譲渡で得た収入として使用されます。

この特例を受ける場合下記の3つの要件をすべて満たす必要があります。

1. 収用などがあったその日から2年以内に代替資産を取得すること
2. 売却した不動産が固定資産でなければならない
3. 代替資産は、売却不動産と同種のものであること（土地を売却したなら土地を）

 マイホームを譲渡した場合の特例（3,000万円の控除）について

特例を受けるための適用条件は下記の5つの要件すべてを満たす必要があります。

1. 自身の家屋を売却するか、家屋とその敷地、借地権を売却すること。現在住んでいない不動産の場合、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する必要がある
2. 同特例を売却した年の前年と前々年に受けていないこと
3. マイホームの買い換えもしくは交換の特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰り越し控除の特例を受けていないこと
4. 売却した家屋およびその敷地は、収用等の場合の特別控除などの特例を受けていない
5. 災害で損壊してしまった家屋はその敷地に住まなくなって3年目の12月31日までに売却しなくてはならない

参考：国税庁｜マイホームを売ったときの特例

実際に計算しよう

土地と不動産をあわせて6,000万円で売却することでき、取得費は4,000万円で譲渡費用は1000万円です。マイホームを譲渡した場合の特例を受けられるとき、課税譲渡所得金額はいくらになるでしょうか。

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得だから

譲渡価額6,000万－（取得費4,000万＋譲渡費用1,000万）＝譲渡所得額1,000万

譲渡所得額－特別控除額＝課税譲渡所得金額だから

1,000万－3,000万＝－2,000万

 この時点でマイナスなので税率をかけても０になり、非課税です。

③：税率について | 所得税率と住民税率

譲渡所得税額は課税譲渡所得金額と税率を掛け算することによって算出することができます。

課税譲渡所得金額×税率＝譲渡所得税額

課税譲渡所得金額は先程説明させていただきましたので、次は税率についてです。譲渡所得の税額計算における税率は所得税率と住民税率を足し算したものがそれに相当します。

所得税率＋住民税率＝税率

所得税と住民税の税率はそれぞれ異なりますが、さらに対象の売却不動産の所有期間が5年以下か5年を越えているかによっても税率が異なります。

所有期間5年以下の場合、短期譲渡所得と言い、所有期間5年を越える場合、長期譲渡所得と言います。下記の表で、所得税および住民税の短期・長期譲渡所得の税率を確認することができます。

所得税の税率	住民税の税率
短期譲渡所得（不動産の所有期間5年以下）	30%	9%
長期譲渡所得（不動産の所有期間5年を越える）	15%	5%

引用-国税庁-土地や建物を売ったとき-税額の計算

例えば、所有期間3年の不動産を売却したいとき税率はいくらかというと・・・

所得税率30%＋住民税率9%＝譲渡所得の税率39%

売却資産が10年以上所有しているものだったときの特例

・売却資産が10年以上所有しているときの軽減措置(租税法三十一条の三)

この特例はマイホームを譲渡した場合3,000万円の特別控除と併用することができ、3,000万円の特別控除を反映させた後に本来の税率よりも低い税率を使用することができます。

この特例は、居住用の建物で、かつ売却した年の1月1日時点で対象資産の所有期間が10年を超過している必要があります。下の表がこの特例における所得税と住民税の税率です。

課税長期譲渡所得金額	所得税	住民税
6,000万円まで	10%	4%
6,000万円を超過	15%	5%

引用-国税庁-土地や建物を売ったとき-マイホームを売って、譲渡益がある場合

復興特別所得税について

東日本大震災の被災地を復興するための財源を集めるために作られたもので、平成25年から平成49年(2037年)までは基準所得の2.1%を所得税にかけて計算します。

短期譲渡所得（不動産の所有期間5年以下）のとき

所得税は通常30%ですが復興特別所得税で2.1%がかけられるので

• 30%×0.021で0.63%
• 30%＋0.63＝30.63%

譲渡所得税率＝所得税＋住民税だから

• 30.63%＋9%＝39.63%
• 譲渡所得税率＝39.63%

長期譲渡所得（不動産の所有期間5年を越える）のとき

所得税は通常15%ですが復興特別所得税で2.1%がかけられるので

• 15%×0.021＝0.315%
• 15%＋0.315%＝15.315%

譲渡所得税率＝所得税＋住民税だから

• 15.315%＋5%＝20.315%
• 譲渡所得税率＝20.315%

参考：復興特別所得税関係｜国税庁

④：譲渡所得税額を算出する

「②：課税譲渡所得金額を算出する」で出した課税上と所得金額、「③：税率について | 所得税率と住民税率」の税率を掛け算することで、譲渡所得の税額をもとめることができます。

課税譲渡所得金額×税率＝譲渡所得の税額

いまいちど、譲渡所得の税額を算出するまでの流れをみましょう。

譲渡所得の税額の算出例

4年間所有していた土地と建物の売却をしたとして、譲渡価額（売却で得たお金）が2億円で、取得費（購入資金など）が5000万円、譲渡費用（売却時にかかる費用）が1000万円のとき譲渡所得の税額はいくらになるでしょうか。

なお、建物の減価償却は考えないものとし、3,000万円の特別控除の要件をすべて満たしているものとします。

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得額だから

• 2億－(5,000万＋1,000万)＝1億4,000万
• 譲渡所得額＝1億4000万円

3000万円の特別控除を受けた場合、

譲渡所得額－特別控除額＝課税譲渡所得金額だから

1億4,000万－3,000万=1億1,000万　課税譲渡所得金額＝1億1,000万円

4年間所有で5年を越えていないので、

• 短期譲渡所得で所得税率30%
• 住民税率9%
• 復興特別所得は所得の2.1%

ゆえに短期譲渡所得の所得税率は30.63%で住民税率9%に足し、

30.63%＋9%=39.63% 税率＝39.63%

課税譲渡所得金額×税率＝譲渡所得の税額なので、

1億1000万×39.63%＝4359万3000

譲渡所得の税額は「4359万3000円」になります。

 譲渡所得の納税のしかた

譲渡所得は国税ですが、納税の際の必要事項を簡単にお伝えします。

 確定申告して納税する

不動産売却によって利益が出た場合のみ確定申告をする必要があります。

言い換えれば譲渡所得があれば、確定申告をしなければならないということです。

 必要な書類

譲渡所得で必要になる書類は下記の4つです。

• ①確定申告書
• ②譲渡所得申告のチェックシート
• ③売買契約書
• ④譲渡費用や取得費がわかる領収書

確定申告書は国税庁ホームページ　譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼掲載明細書）、譲渡所得申告のチェックシートは国税庁ホームページ　譲渡所得申告のチェックシートを御覧ください。

 納税時期はいつなのか

売却した年の翌年の2月16日から3月15日までのあいだに、住民票のある税務署にて手続きをします。

 どうやって納税するのか

譲渡所得は確定申告で納税しますので、不動産の売却をした納税者自身が所得税額を算出し、納税することになります。

 まとめ

譲渡所得の課税額をもとめるまでの流れを説明させていただきました。居住用の建物を売却するときは3,000万円の特別控除があるので、非課税となることも多いでしょう。

10年以上所有の建物であれば、3,000万円の特別控除で控除しきれなかった額からさらに課税額を下げることができます。