相続した不動産を売却したら確定申告って必要？判断の方法を紹介

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相続した不動産の売却はよくあることです。

「不動産を相続して相続税を支払ったから、売却後の所得税はかからない」と思っている方は多いのではないでしょうか。

売却後にも所得税はかかります。

ここでは、相続した不動産を売却した場合、どのような税金がかかりどのような手続きが必要になるのかを説明していきます。

確定申告の判断は譲渡所得(売却利益)があるかどうか

計算方法

不動産売却後の譲渡所得は、売却することによって「利益」が出るかどうかで判断します。

計算方法は、

「売却価格」―（「取得費」＋「譲渡費用」）

この額がプラスであれば、譲渡所得があるとみなします。

取得費とは？

取得費用は、不動産や土地などを取得する際の費用で以下のようなものが含まれます。​

1. (1)　土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
   　なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
2. (2)　借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
3. (3)　土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
4. (4)　土地の取得に際して支払った土地の測量費
5. (5)　所有権などを確保するために要した訴訟費用
   　これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
   　なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
6. (6)　建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
7. (7)　土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
8. (8)　既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

(引用：国税庁)

なお、取得日が古く、費用がわからない場合、売却価格の５%相当額を取得費として計算します。実際に取得費が売却価格の５％相当額を下回ることが判明した場合でも、売却価格の５％で計算することが可能です。

譲渡費用

譲渡費用は売却する際に発生した費用で、以下のようなものが含まれます。

1. (1)　土地や建物を売るために支払った仲介手数料
2. (2)　印紙税で売主が負担したもの
3. (3)　貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
4. (4)　土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
5. (5)　既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
   　これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
6. (6)　借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

(引用：国税庁)

計算例

「取得費不明の物件を1,500万円で売却。売却にあたってのリフォームが200万円、仲介手数料が55万円かかった場合」

「売却価格」―（「取得費」＋「譲渡費用」）

この場合の取得費は

1,500万円×5％＝75万円

1500万円―（75万円＋200万円＋55万円）＝1170万円

今回の場合だと、1170万円が譲渡所得の課税対象となります。

確定申告することになったら

譲渡所得があり、確定申告をすることになった場合、翌年の2月16日から3月15日に申告と納税を行います。

売却の翌年2月16日～3月15日が申告期間

申告の期間は譲渡を行った翌年の2月16日から3月15日となります。

期間が1ヶ月しかないので、事前に申告書の準備や確定申告書の記入までを済ませておきましょう。

申告書の入手方法

確定申告書は税務署か国税庁のホームページで入手することができます。

最近では、税務署に行かなくてもインターネット上ですべて行うことができるようになりました。

税務署

申告書は税務署で入手することができます。税務署では、期間中、職員のアドバイスを受けながら申告書を作成することができます。

一人で申告する自信がない方にはおすすめです。

インターネット

国税庁のホームページには申告書の様式がダウンロードできるようになっており、最近ではe-Taxによってインターネット上で申告まで行うことができます。

税務署に出向く必要がなく、時間を掛けたくない方におすすめです。

申告書の書き方

譲渡所得の確定申告書の書き方は、その不動産の譲渡所得が「短期」か「長期」かによって変わります。

「短期」とは、不動産の保有期間が5年以下のもの、「長期」とは5年を超えるものとなります。

長期の場合は譲渡所得の税率が2倍ほどにもなるので、注意が必要です。

記入方法に関しては、税理士にお尋ねいただくか国税庁のホームページをご覧ください。

必要な添付書類

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の合計額を示しただけでは申告書は通りません。

譲渡したものがどの不動産で売却価格はいくらなのかを明確に記載しなければなりません。

内訳書には譲渡所得の計算方法も記載されていますので、記入をしながら計算をしていくことも方法の一つです。

参考：譲渡所得の内訳書｜国税庁

譲渡時の書類

譲渡時に交わした契約書など、確実に譲渡を行っている証拠として必要な書類は確実に準備をしておきましょう。

取得時の資料

取得時に交わした契約書なども、不動産が納税者自身のものであったことを確認するために必要です。

売却した土地・建物の全部事項証明書

不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）が必要になります。

この書類は法務局で入手できます。その不動産が実際に存在していることを示す書類として重要なものです。確実に申告時までに準備をしておきましょう。

戸籍の附票

不動産を譲渡する前日時点で、その不動産に住民票の住所がない場合に必要な書類です。

住民票の住所と見比べてみて相違がある場合には附表も準備しましょう。

納付

申告後は納税を行います。納税についての注意点も確認をしておきましょう。

納付時期

納付時期は所得税と住民税で異なります。譲渡所得の所得税の部分は確定申告期間に納税も行います。

一方、住民税の納付書は5月ごろに届きますので、その納付書に従って納付を行うこととなります。

納付方法

所得税は申告書提出と同時に税務署に納付するのが一番確実です。

後日、銀行で納付する方法もあります。住民税は納付書で納付するのが一般的です。

自治体によってはインターネットバンキングで納付できる場合もあるので、各自治体で納付方法を確認しましょう。

まとめ

譲渡所得の申告、納税については譲渡所得を計算することから始まります。その物件を所有していた期間によって税率が大きく変わってきます。どの方法を使えば税金を安く抑えられるか、税理士とともに考えるのが最良の方法だと思います。

また、譲渡所得には、必要な書類がたくさんあるため、確定申告期間になって慌てないように事前の準備が必要です。税理士と打ち合わせを密に行い、無駄のない確実な申告を行うようにしましょう。