所有権移転登記とは？必要書類と発生費用

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所有権移転登記とは何でしょうか。どのようなときに行う必要があり、どれくらいの費用が発生するのでしょうか。また費用を負担するのは誰になるのでしょうか。今回は、所有権移転登記に関するこれらの疑問を詳しく解説していきます。

所有権移転登記とは

所有権移転登記とは、土地や建物の所有権が売却などを理由に移った際、その所有権を明確にするために行う登記のことを言います。

所有権移転登記をしていない場合、第三者に対して法的な主張をすることはできません。しかし、所有権移転登記を行っていることで法的にも第三者に対して所有権を主張することができるようになります。

所有権移転登記が必要となるケース

所有権移転登記が必要となるケースは不動産の売買だけでなく、相続や贈与などで土地や建物の所有者が変わる場合、また離婚による財産分与でも必要なものとなります。所有権移転登記が必要となるケースは大きく分けて、

• 中古住宅の売買
• 新築住宅の購入
• 相続
• 離婚による財産分与

となります。

中古住宅の売買

不動産の売買が発生した際は所有権移転登記が必要となります。中古戸建ての場合、土地・建物ともに売主から買主に所有権が移るため、土地と建物それぞれについて所有権移転登記を行います。買主は登記簿上の権利を取得するという利益を得ますので登記権利者、売主は登記義務者となります。

新築住宅の購入

新築戸建ての場合には、土地部分について売主から買主への所有権移転登記が必要となります。建物に関しては中古住宅と異なり所有権が売主から移転するというわけではなく、初めて登記簿に記載されます。この場合、所有権移転登記ではなく「所有権保存登記」という登記が必要となります。

相続

不動産の所有者が亡くなると、その所有権は亡くなった被相続人から残された相続人に移転し、この場合にも所有権移転登記が必要となります。こちらは特に登記完了までの期限が定められているわけではありませんが、相続で受け取った不動産を売却する際や贈与する際には登記を済ませておくことが必要となります。

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贈与

不動産を贈与する際にも所有権が移転するので、贈与者から受贈者へ所有権移転登記を行う必要があります。この作業は原則として贈与を受ける側である登記権利者と、贈与する側である登記義務者が共同で行わなければなりませんが、委任状を作成して司法書士などの代理人が申請することもできます。

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離婚による財産分与

離婚の際は、夫婦で築き上げた財産をそれぞれの貢献度に応じて請求することができます。これを「財産分与」と言い、財産分与の対象となる財産にはもちろん不動産も含まれています。財産分与により不動産の所有権が移転する場合は所有権移転登記が必要となります。

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所有権移転登記に必要となる書類

所有権移転登記を行う際にはどのような書類が必要となるのでしょうか。売買による所有権移転登記の際には売主と買主でそれぞれ以下の書類が必要となります。

売主側で用意が必要となるもの

• 登記済権利証または登記識別情報
• 印鑑証明書（発行より３ヶ月以内のものが必要）
• 固定資産評価証明書　
• 代表者事項証明者または会社登記簿謄本
• 身分証明書
• 登記原因証明情報
• 実印

買主側で用意が必要となるもの

• 住民票
• 認印
• 登記原因証明情報
• 登記委任状

添付書類を司法書士へ依頼する場合は、司法書士への委任状、相続による所有権移転登記の場合、戸籍謄本や遺産分割協議書が必要となります。

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所有権移転登記の流れ

所有権移転登記を行う流れとしては、まず必要書類の収集が必要となります。ただし、この書類の取得自体を司法書士に依頼するというケースもあります。

所有権移転登記の申請は通常、不動産の取引当日（決済日）に行います。登記申請が済むと1週間から10日程度で登記が完了します。

登記が完了すると、

• 登記完了証
• 登記識別情報

の交付を受けます。

登記完了証は登記権利者、登記義務者双方に交付され、登記識別情報は登記名義人となった申請人のみに通知されます。

所有権移転登記で発生する費用

売買の際の所有権移転登記で発生する費用としては、大きく分けて登録免許税と司法書士報酬があります。

そのほか、住民票や印鑑証明書、固定資産評価証明書などを取得する際に300〜400円程度の手数料なども発生しますが、金額として大部分を占めるのが登録免許税、続いて司法書士報酬となります。

登録免許税の税率については後ほどご紹介しますが、司法書士報酬については3～10万円程度と設定されていることが多いようです。報酬額は設定が自由化されているため、司法書士事務所によって報酬額が大きく異なる場合もあります。

所有権移転登記の費用負担

では所有権移転登記を行う場合、発生する費用は売主と買主のどちらが負担するのでしょうか。

所有権移転登記は、基本的に買主が負担するものとされています。所有権移転登記で発生する登録免許税、司法書士報酬ともに買主が負担します。通常、司法書士に依頼している場合には、司法書士からの請求書に登録免許税などの実費部分も含まれています。

逆に売主が登記関連で負担するものとしては「抵当権抹消登記」にかかる費用となります。この抵当権抹消登記は住宅ローン完済時に行う手続きで、登録免許税は不動産の数×1,000円で行うことができます。司法書士に依頼する場合の報酬は2～6万円ぐらいが相場となっているようです。

なお、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関による「抵当権設定登記」が行われます。この費用に関しては買主負担となります。

所有権移転登記で発生する税金

所有権移転登記や所有権保存登記をする際にかかる費用のうち、大きな割合を占めるのが「登録免許税」という税金になります。それぞれどれほどの税率がかかるのでしょうか。土地、建物にかかる税率は以下の通りとなります。

土地の登録免許税

土地の登録免許税は以下の税率で求められます。

評価額×2.0％

ただし、この土地の登録免許税には軽減措置が設けられており、2022年3月31日まで1.5%の軽減税率により税額を計算することができます。

【関連記事】土地売買の登録免許税と計算方法と税率 | 軽減税率で節税する方法

建物の登録免許税

建物の登録免許税は新築の所有権保存登記と中古建物の所有権移転登記で税率が異なります。

• 住宅用家屋所有権保存登記（新築建物）

評価額×0.4％

こちらも軽減税率が設けられており、2022年3月31日まで軽減措置として0.15%の軽減税率により税額を計算することができます。

• 住宅用家屋所有権移転登記（中古建物）

評価額×2.0％

中古建物の場合も軽減措置によって2022年3月31日まで0.3%の軽減税率で税額を計算することができます。

• 抵当権設定登記（住宅ローン借り入れ）

借入額（債権額）×0.4％

抵当権設定登記の軽減税率は0.1%となります。こちらも2022年3月31日までの取得が適用期間となります。

まとめ

所有権移転登記について解説しました。所有権移転登記は土地や建物の所有権が移転する際に行うもので、登記の際には登録免許税、さらに登記を司法書士に依頼する場合には司法書士報酬も発生します。売買の際には通常、買主が登記費用を負担します。

不動産の売買は人生の中でそう何度も経験するものではないため、わからないことや聞き慣れない単語も多くあるかと思います。今回の記事が少しでも役に立てば幸いです。