住宅ローンの完済後に自分で抵当権を抹消するための４つのステップ

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住宅ローンを完済したら、抵当権の抹消をしておきましょう。抵当権の抹消をしなければ、後々面倒になることがあるからです。

抵当権の抹消と聞くと、自分でやるのが「めんどくさい」「難しそう」と感じ、専門家への依頼を検討するかもしれません。抵当権の抹消をあなたに代わって行ってくれるのは司法書士です。

しかし、司法書士に依頼するとある程度の費用がかかってしまいます。できれば自分でやってみたいという方も多いのではないでしょうか。

この記事では、ローンを完済した人に向けて、あなた自身でもできるよう、抵当権抹消の具体的な方法を、４つのステップに分けて紹介します。

抵当権の抹消といっても、すべきことのほとんどは書類の提出。どういった書類が必要で、どんな内容を記載すべきか理解できれば、あなた自身で抵当権の抹消をすることも難しくありません。

さらに、抵当権を抹消する必要性についても解説するので、理解を深めたい人はあわせて参考にしてください。

ただ、抵当権の抹消は法務局で行う関係上、平日しか行えません。土・日曜しか休みが取れないという人は、司法書士に依頼することをおすすめします。

自分で抵当権を抹消するための手順

早速、抵当権を抹消する具体的な手順を、４つのステップに分けて確認しましょう。

• ステップ１：必要書類の確認
• ステップ２：必要書類への記載
• ステップ３：必要書類の提出
• ステップ４：登記完了後の手続き

この手順通りに進めれば、あなた自身でも抵当権が抹消できるはずです。

ステップ１｜必要書類の確認

まずは、抵当権抹消に必要な書類がそろっているか確認する必要があります。

必要な書類は『法務局から自分で取り寄せるもの』と『ローンを完済した後に銀行が送ってくれるもの』の２種類に大別でき、次の通りです。

なお、銀行が送ってくれる書類は、特に申請をする必要がありません。住宅ローンを完済した時点で銀行側が自動的に郵送してくれます。

ここでは、必要な書類がそろっているか確認すると同時に、それぞれがどんな書類かについて見てみましょう。

抵当権抹消登記申請書

自分で取り寄せる書類の１つ目は、『抵当権抹消登記申請書』です。

登記とは、不動産登記簿の内容を書き換えることを言います。登記にはいくつかの種類があるため、あなたが登記したい内容が『抵当権の抹消』である場合に、抵当権抹消登記申請書を提出する必要があるのです。

抵当権抹消登記申請書は、法務局に直接出向いて取り寄せても構いませんし、インターネットでダウンロードすることも可能です。

直接取りに行く場合には、あなたの不動産を管轄する法務局に出向かなければなりません。法務局のホームページを参考にするとよいでしょう。

ダウンロードも法務局のホームページから可能です。A4用紙でダウンロードする必要があるので注意してください。

▶管轄の法務局を調べる
▶抵当権抹消登記申請書をダウンロードする

不動産の登記事項証明書

自分で取り寄せるものの２つ目は、ローンを完済した不動産の、登記事項証明書です。登記事項証明書とは、『不動産登記簿謄本』とまったく同じもので、登記簿に記載されている不動産の情報が確認できる書類です。

かつて不動産登記簿の内容を確認するには『不動産登記簿謄本』を取得しなければなりませんでした。2008年に全国の不動産登記簿がデータ化され、管轄以外の法務局でもプリントアウトできるようになりました。これが登記事項証明書です。

なお、この書類は抵当権を抹消する際に必ず必要なわけではありません。

ただ、登記事項証明書に記載された情報をもとに書類を作成すれば、ミスなく必要書類の提出ができます。

法務局で取得すると１通600円かかってしまいますが、記載にミスが許されない書類もあるので、ぜひ取得しておくことをおすすめします。

登記事項証明書はオンラインでの取得も可能。支払いもATMで済ませられます。以下のサイトから取り寄せてみてください。

▶登記・供託オンライン申請システム

抵当権解除証書

銀行が送ってくれるものの1つ目は『抵当権解除証明書』です。銀行によっては、『解除証明書』『弁済証明書』『放棄証書』といったケースもあります。

これは、『住宅ローンが完済したので抵当権を解除してもよい』ことを銀行側が証明する書類です。

登記済証・登記識別情報通知書・抵当権設定契約証書

銀行が送ってくれるものの2つめは、『登記済証』です。銀行によっては、『登記識別情報通知書』『抵当権設定契約証書』という場合もあります。

『登記済み』と、赤い印判が押されているのが特徴です。

これらの書類は、抵当権を設定した際に法務局が銀行に発行する書類で、不動産に関する権利が記載されています。

この証書があることで、あなたが不動産の権利者であることが証明されます。

会社法人番号通知書

銀行が送ってくれるものの３つ目は、『会社法人番号通知書』です。これは、ローンを借りていた銀行の会社法人番号が記載されている書類です。

2015年以降、申請書には12桁の数字である会社法人番号を記載しなければならなくなりました。

もし、銀行から送られてこない場合には、国税庁のホームページで確認が可能です。

▶会社法人番号を調べる

委任状

銀行が送ってくれるものの４つ目は、『委任状』です。

抵当権を抹消するには、本来銀行の代表者とあなたがそろって申請をする必要がありますが、そのようなことは現実的ではありません。

そのため、銀行に代わって抵当権の抹消をあなたに行ってもらうために、委任状が必要となるのです。

ステップ２｜必要書類の記載

必要書類がそろったら、それぞれの書類を作成しましょう。

なお、書類の記載において不明点があった場合には、法務局への相談が可能です。間違えると修正できない書類もあるので、法務局の職員に聞きつつ、記載していくことをおすすめします。

あなたの不動産を管轄する法務局に相談するとよいでしょう。

▶管轄の法務局を探す

抵当権抹消登記申請書

ここでは、法務局でダウンロードできる抵当権抹消登記申請書の記載例を参考に、作成方法を確認しましょう。

なお、記載はパソコンで行ってプリントアウトしてもよいですし、手書きでも構いません。

手書きの場合は、鉛筆ではなく、ボールペンを使用してください。

▶抵当権抹消登記申請書の記載例を確認する

➀原因

➀の原因には、抵当権が解除されたこと、その日付を記載します。

解除された日付は、抵当権解除証書で確認できます。その通りに記載してください。

➁権利者

②の権利者には、現在のあなたの住所・氏名を記載します。登記事項証明書と一致している必要があるので、その通りに記載してください。

③義務者

③の義務者には、銀行の住所、名前、会社法人番号、代表者の氏名を記載します。

それぞれの内容は、『代表者事項証明書』と『会社法人番号通知書』で確認が可能です。

④日付と法務局

抵当権抹消登記申請書を提出する日付と、提出先の法務局の名称を記載します。

⑤申請人兼義務代理人

あなたの現在の住所、氏名を記載します。また、平日昼間につながりやすい電話の番号を記載しておきましょう。

その後、認印を押してください。

⑥登録免許税

登録免許税は、不動産1つにつき1,000円必要です。土地と建物は別々なので、一般的には2,000円と記載します。

抵当権を抹消する不動産の数に応じて金額を変更してください。

⑦不動産の表示

登記事項証明書に記載されている通り、土地と建物について項目を記載してください。

抵当権解除証書

抵当権設定契約証書は、『不動産の表示』が空欄になっていることがほとんどです。登記事項証明書の通りに記載しておきましょう。

登記済証・登記識別情報通知書・抵当権設定契約証書

登記済証・登記識別情報通知書・抵当権設定契約証書も、とくに記載事項はありません。

ただし、銀行によっては抵当権を抹消した後に原本を戻すように指定されているケースもあります。

その場合はコピーを取っておいてください。コピーを提出すれば問題ありません。

会社法人番号通知書

会社法人番号通知書には、とくに記載する必要もありませんし、添付する必要もありません。

委任状

委任状には、日付とあなた住所・氏名を記載する必要があります。

日付は、抵当権解除証書の日付を記載しましょう。

また、住所と名前は、登記事項証明書通りに記載してください。

ステップ３｜必要書類の提出

必要書類がそろったら、いよいよ法務局に提出します。

ただ、書類の提出時には、同時に登録免許税を納める必要があります。抵当権抹消登記申請書に記載した金額分の収入印紙を購入しておきましょう。法務局だけでなく、郵便局やコンビニでも購入が可能です。

提出は法務局に直接出向いてもよいですし、郵送でも可能です。

直接出向く場合、まずは相談窓口へ案内されることが多くあります。相談窓口では、相談員の方と一緒に書類に不備を確認します。このとき、相談員が不備の訂正方法について教えてくれますので、その指示通り修正しましょう。

申請は郵送でも可能です。封筒に『抵当権抹消登記申請書類在住』と記載してください。

また、封筒に入れる書類の順番は『抵当権抹消登記申請書類』『登録免許税の収入印紙』『委任状』『登記済証・登記識別情報通知書・抵当権設定契約証書』『抵当権解除証書』の順番に入れておくとよいです。

ステップ４｜抵当権抹消完了後の手続き

書類を提出すれば、１～２週間程度で抵当権の抹消が完了し、法務局から登記が完了した旨の書類が発行されます。

直接取りに行ってもよいですし、時間がない方は申請時に返信用の封筒を渡しておくと郵送してもらえます。

なお、不動産を売却する場合には登記事項証明書が必要になるので、将来的に売却することを検討している人は、抵当権が抹消されているか確認する意味も含めて、登記事項証明書を取得しておくとよいでしょう。

抵当権の抹消を自分で行うときに必要な費用

抵当権の抹消を自分で行う場合、次のような費用が発生します。詳しくは後述しますが、司法書士に依頼した場合1万5,000円～２万円程度の費用が必要になります。

司法書士に依頼したとしても、申請に必要な費用は別途発生するので注意しておきましょう。

抵当権の抹消とは｜抵当権を抹消する必要性

ここでは、抵当権の抹消とはどういったことかということと、どうして抵当権を抹消する必要があるかについて確認してみましょう。

抵当権の抹消とは、あなたが所有している不動産に設定された抵当権を、解除する手続きのことです。

住宅ローンを借りて抵当権を設定したとき、法務局が管理している『不動産登記簿』に債務者や貸主、期日や金額といった、抵当権に関する情報が記載されています。

抵当権の抹消とは、これらの情報を不動産登記簿謄本から削除する作業といえます。

抵当権自体はローンを返済した段階で消滅するので、抵当権の抹消をしなくても銀行に不動産を差し押さえられるという心配はありません。

ただ、抵当権の抹消をしていない場合、次のような場合に困ってしまうことがあります。

• 不動産を売却するとき
• 新しく住宅ローンを借りるとき
• 不動産を相続するとき

不動産を売却するとき、抵当権の抹消は必須です。抵当権が残ったままの不動産は、いつ銀行に差押えされるかわからないため、買い手がつきません。

ローンを完済していたとしても、登記簿上で抵当権の記録が残ったままだと信頼性がありません。買い手側からすれば、本当に完済しているか判断がつかないからです。

また、抵当権が残っていると、新しく住宅ローンを借りられないことがほとんどです。住宅ローンの担保は不動産であることが一般的ですが、その不動産に抵当権が設定されていると、銀行側としては融資ができません。

そして抵当権が設定されているかどうかは、登記簿の情報を元に判断します。当然、抵当権の抹消手続きをしていない場合、抵当権は設定されているままだと判断されます。

不動産を相続するときも抵当権を抹消しておきましょう。相続人が新しく住宅ローンを組むときに、抵当権を抹消していないと上と同じ理由で借り入れができないからです。

ケース別｜抵当権抹消時に発生しやすい疑問と対処法

ここまで、あなた自身で抵当権を抹消する方法と、抵当権を抹消する必要性について説明しました。

ただ、抵当権の抹消を自分で行うときに、発生しやすい疑問があります。具体的には次のような内容です。

• 現在の住所・氏名と登記簿の住所・氏名が違う場合どうすべきか
• 不動産の名義人が複数人いる場合どうすべきか
• 申請に必要な書類を紛失した場合どうすべきか
• 名義人と申請する人が違う場合問題ないのか

ここでは、それぞれ上記の場合にどのように対処すべきかについて確認してみましょう。

現在の住所・氏名と不動産登記簿(不動産事項証明書)の住所・氏名が違う場合には

現在の住所や氏名と不動産登記簿の住所や氏名が違う場合、抵当権の抹消を申請する前に、不動産登記簿に記載された住所・氏名を現在のものに変更する必要があります。

これは、『登記名義人住所・氏名変更登記』と言います。

ここでは、その手順と費用を確認してみましょう。

手順１：必要書類の入手

住所変更登記に必要な書類は、『登記名義人住所・氏名変更登記申請書』と、『住民票』です。

『登記名義人住所・氏名変更登記申請書』は、ひな形を法務局のホームページからダウンロード可能です。記載例もありますので、参考にしながら作成してください。

住民票は、登記簿に記載された住所から現在の住所に至るまでの、移転した履歴を証明するために必要です。

移転回数が多くない場合には住民票でも問題ありませんが、住民票ですべての移転履歴が確認できない場合には戸籍の附表の写しが必要になりますので注意してください。

また、住民票は申請書とともに提出しますが、マイナンバー(個人番号)が記載されていないものでなければなりません。

▶登記名義人住所・氏名変更登記申請書のひな形をダウンロードする
▶登記名義人住所・氏名変更登記申請書の記載例をみる

ステップ２：法務局への申請

必要書類を作成したら、法務局に書類を提出しましょう。

抵当権の抹消と同様、直接法務局に行く、郵送する、のどちらの方法であっても申請は可能です。

ただし、直接法務局に行けば、不備がないか相談員に確認してもらえます。直接提出することをおすすめします。

住所変更時にかかる費用

住所変更時にも『登録免許税』『住民票(戸籍の附表の写し)』といった費用が発生します。

具体的な費用は次の通りです。

名義人が複数いる場合には

不動産を共有していて、名義人が複数人いるといった場合もあるでしょう。この場合、別途で特別な手続きは必要ありません。

本来抵当権の抹消は全員で申請することが原則ですが、抵当権抹消は名義人全員の利益になるため、代表して1人が申請することが認められています。

ただ、抵当権抹消登記申請書を記載するときに、『②権利者』のところで、名義人全員の名前と、申請する人の名前の前に『(申請人)』と記載する必要があります。

例としては次の通りです。

抵当権抹消登記に必要な書類をなくした場合には

銀行から送られてきた書類を紛失することもあるでしょう。

そういったときの対処法を紹介します。

『抵当権解除証書』『委任状』『会社法人番号通知書』を紛失した場合

『抵当権解除証書』や『委任状』、『会社法人番号通知書』を紛失した場合には、銀行から再発行してもらうことが可能です。

紛失に気づいたら直ちに銀行に連絡し、再発行を依頼してください。

登記済証・登記識別情報通知書・抵当権設定契約証書を紛失した場合

『登記済証・登記識別情報通知書・抵当権設定契約証書』は、抵当権を設定したときに法務局から銀行へ送付される書類で、再発行はできません。

そのため、紛失した場合には『事前通知』という手続きが必要です。

事前通知とは、法務局が『登記済証』などの書類がないまま申請を行っても問題ないか銀行に確認することを言います。

銀行から許可が出れば『登記済証』などの書類がなくても申請が可能になります。

事前通知制度を利用して抵当権を抹消する場合の手続き方法は、『登記済証』などの書類を添付せずに申請をするだけで問題ありません。

ただ、登記済証などを提出しない場合、不備を疑われる可能性があるため、実際に法務局まで出向き、相談員に『事前通知』を利用したい旨を伝えておいたほうがよいでしょう。

名義人と申請する人が違う場合には

不動産の名義人と申請する人が違っても、特に問題はありません。あなたが平日忙しい場合には、妻(夫)に代わりに申請してもらうことも可能です。

自分での抹消登記が難しい場合は司法書士へ

法務局の受付時間は、平日の8:30～17:15のみです。平日にどうしても休みが取れないという人は、司法書士に依頼するとよいでしょう。

司法書士への依頼費用は事務所によってまちまちで、1万5,000円～２万円が目安です。この金額は当然、抹消を依頼する不動産の数によって変わってきます。

【地区ごとの司法書士への依頼費用】

参考：報酬アンケート結果(2018年)｜日本司法書士会連合会

ただ、安ければ5,000円程度の事務所もあれば、高いと３万円程度必要となる事務所もあります。

自宅近くの司法書士事務所、できれば複数箇所に、見積もりを依頼するとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンを完済したら、できるだけ早く抵当権を抹消しましょう。抵当権の抹消に期限はありませんが、いつまでも手続きをしない場合、次のようなデメリットがあります。

• 不動産を売却できない
• 新しく住宅ローンを組めない
• 相続時に不具合が出る可能性がある

抵当権の抹消は必要書類を準備して提出するだけなので、あなた自身でも問題なくできるはずです。この記事で記載方法がわからない場合には、管轄する法務局を直接訪ねましょう。相談員が記載方法を教えてくれます。

自分での申請が難しい場合には司法書士に依頼することになりますが、費用は事務所によってまちまちです。

必ず３社以上に見積もりを取り、最も安いところに依頼するようにしてください。