不動産売却で司法書士はどんな役割がある？仕事内容と費用相場の解説

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司法書士とは国家資格の一つで、登記や供託の代理、裁判所・法務局などに提出する書類作成の代理などを行う人のことを言います。

不動産売却を行う際には多くの場合、司法書士が関わってくることになりますが、不動産会社から提出された見積もりにある「司法書士費用」の項目を見て、初めてそのことに気がつく人もいるのではないでしょうか。

不動産売却における司法書士の主な仕事は登記です。これはご自身で行うことも不可能ではありませんが、ミスなくスムーズに進めたいなら司法書士に依頼するほうが得策です。

そこでこの記事では、不動産売却において司法書士がどのような役割を担っているのか、どんな仕事内容なのか、どれくらいの費用がかかるのかといったことを解説します。

不動産売却での司法書士の役割

司法書士は不動産売却において、中立的な立場に立ち、取引を安心に、そして円滑に進める役割を担っています。これはどういうことでしょうか。売り手、買い手それぞれの立場から考えてみましょう。

売り手は売却の対価としてお金を支払ってもらいますが、このとき、不動産の名義変更に必要な権利証や印鑑証明などを買い手に渡さなければなりません。しかし、上記書類を渡してしまいさえすれば名義変更自体は可能になります。つまり、書類だけ先に渡すと、何らかのトラブルが起きる可能性があります。

一方、買い手はお金を支払いますが、必ず名義が自分のものになるとも限りません。名義変更をするには所有権移転登記という、法務局を通じた手続きが必要になるからです。買い手としては、名義変更に必要な書類が手に入り、名義が確実に自分に移転することがわからないと、安心してお金を支払えないのです。

つまり、不動産売却においては、

• 売り手の立場…名義は変わったにもかかわらずお金が払われないリスク
• 買い手の立場…お金を払ったにもかかわらず名義変更されないリスク

が存在しているといえます。

このとき司法書士は売り手と買い手の間に入り、両者に代わって名義変更などの手続きを行います。

加えて、司法書士は、売買に必要な書類が偽造されたものでないか、売り手、買い手が本人であるか、また売り手や買い手に売却・購入の意思が本当にあるのか（認知症などにより判断能力が落ちていないか）といったことも確認します。これは、詐欺などによって売り手、買い手が不利益を被らないようにするためです。

上記のように、司法書士は売り手・買い手双方が抱えるリスクをなくし、また両者が不利益を被らないようにして、不動産取引を安全に、円滑に進ませる役割を担っています。

不動産売却での司法書士の仕事内容

司法書士が不動産取引の安全性を担っていることは理解していただけたかと思います。では、不動産売却において具体的にどのようなことを行ってくれるのでしょうか。大きくは、

• 抵当権抹消登記
• 所有権移転登記
• そのほかの登記

の3つに分けられます。詳しく見てみましょう。

抵当権抹消登記

抵当権とは、ローンを組んで購入した不動産を、返済が滞ったときに担保にできる権利のことを言います。

不動産を売却する際にまだローンが残っており、抵当権が設定されたままといったケースは少なくありません。抵当権が設定されたままの不動産を購入したい買い手はいないため、売却時には抵当権を抹消するのが通常です。抵当権が付いている状態の場合、いつ支払いが滞って抵当権が実行されてしまうかわからないからです。

抵当権自体はローンの残債を支払った時点でなくなりますが、抵当権が設定されているかどうかの情報は法務局に保管されている登記簿謄本に記載があります。つまり、売却時にはこの登記簿謄本の情報を書き換える必要があり、これを抵当権抹消と言います。

決済・引き渡し日には、売り手は住宅ローンを借りていた金融機関に残債を一括返済します。その後、司法書士が法務局に出向いて、抵当権の抹消登記を行います。

所有権移転登記

所有権移転登記とは、その不動産の所有者の変更、つまり名義変更を行うことを言います。不動産の売却によって所有者が売り手から買い手に移動するわけですから、抵当権と同様、登記簿に記載のある所有者の情報を書き換える必要があるのです。

つまり、買い手は所有権移転登記をして初めて、登記上の不動産の所有者になり、第三者に対して対抗力（※）を持つようになります。

決済・引き渡し日には、司法書士は売り手から所有権を移転するのに必要な書類を受け取ります。買い手から売り手への代金支払いが完了したのを確認したあと、司法書士は法務局に出向いて所有権移転登記を行います。

そのほかの登記

不動産の売却において司法書士が行う主な仕事は上記の2点ですが、そのほかに次のような登記を行うケースもあります。

• 相続登記
• 登記名義人住所変更登記　

相続登記とは、被相続人（財産を残して亡くなった人）の不動産を相続した場合に、名義人をあなた自身に変更することを言います。一方、登記名義人住所変更登記とは、現在の住所と登記簿の住所が違う場合に、現在のものに変更する登記のことです。

相続で不動産を手に入れたり、引っ越しによって住所が変わったりといったことがあるかもしれません。本来であれば名義人や住所が変わった時点で登記を行うべきですが、現状、登記の期限は定められていませんので、そのままの状態にしているという人も少なからずいるでしょう。

不動産売却においては、売り手の氏名や住所が登記簿と一致している必要があります。上記のように、売却時点で売り手と登記簿上の名義人が異なる場合には、抵当権抹消や所有権移転登記に先立って、相続登記や登記名義人住所変更登記を司法書士に依頼できます。

登記手続きは自分でもできる？

ご紹介した登記手続きは必ず司法書士に依頼しなければならないわけではなく、自分で行うことも可能です。手順を確認しながら進めれば、それほど難易度が高いわけでもありません。

ただし、不備があって何度もやり直しが発生し、時間がかかってしまうケースは想定されます。時間がなかったり、手続きが面倒だと感じたりする場合には、司法書士に依頼するとスムーズに進みます。

▶抵当権抹消登記を自分で行う方法は？
▶所有権移転登記を自分で行う方法は？

不動産売却での司法書士費用｜報酬と登記費用がかかる

司法書士は買い手・売り手の双方の権利を守るために代理で登記を行ってくれますが、費用はどちらが負担するのでしょうか。

結論からお伝えすると、抵当権抹消登記の費用は売り手が、所有権移転登記の費用は買い手が負担することが通常です。

ただし、これは不動産売却における商慣習であり、法律などで決まっているわけではありません。売買契約によって誰が負担するべきかが決まりますので、気になる方は契約書を確認しておくとよいでしょう。

では、具体的に登記費用としてどれくらい支払う必要があるのでしょうか？ここで確認しておきましょう。

司法書士の報酬

抵当権抹消登記や所有権移転登記の司法書士への報酬は決まりがあるわけではなく、事務所によって自由に設定されています。抵当権抹消費用はおおよそ2～6万円程度、所有権移転登記は3～10万円程度が一般的なようです。

少し古いですが、2018年に行われた司法書士事務所へのアンケートによると、地区ごとの司法書士への依頼費用の平均は次の通りとなっています。参考にしてください。

【抵当権抹消登記費用】

【所有権移転登記費用】

参考：報酬アンケート結果(2018年)｜日本司法書士会連合会

登記費用

登記をするには、司法書士への報酬のほかに、登録免許税といって登記をするための税金を納めなければなりません。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件あたり1,000円が必要です。戸建てを売却する場合には土地部分と建物部分で合計2,000円が必要になります。

抵当権抹消費用の登録免許税は、不動産の価額の2％（※）です。戸建てを売却する場合、土地部分が2,000万円、建物部分が1,000万円の不動産価額だったとすると、納める登録免許税は合計で15万円必要になります。

なお、価額は市町村役場で保管している固定資産課税台帳に記載のある価格のことです。売却金額自体のことではありませんので注意してください。

登録免許税は収入印紙で納めます。法務局や郵便局、一部のコンビニなどで購入が可能ですので、事前に用意しておきましょう。

（※）令和3年3月31日までに登記を受ける場合、土地は1.5%、建物は0.3%になる軽減措置あり

登記に必要な書類

決済・引き渡し日に登記ができるよう、事前に司法書士から準備しておくべき書類を伝えられますが、念のため事前に確認しておきたいという方に向けて簡単に紹介します。

決済・引き渡し日には、上記書類がすべて揃っていないと決済と登記がスムーズに進みません。
※両方とも同日に行う必要がありますが、登記を行ってくれる法務局は17:15までしか受け付けていません。

前日までに書類が揃っているかしっかりと確認しておきましょう。

司法書士は不動産会社が選ぶのが一般的

ここまで、司法書士の役割や仕事内容などを紹介してきました。事務所によって費用が変わることもあり、できるだけ安い司法書士に依頼したいというのが本音かもしれません。

ただし、不動産の売却においては、仲介を依頼した不動産会社が提携している司法書士を紹介されることが一般的です。

また、売り手側の不動産会社が紹介する司法書士が抵当権抹消登記を、買い手側の不動産会社が紹介する司法書士が所有権移転登記を担当してもよいのですが、そうするとコストが高くなってしまうため、買い手の不動産会社がまとめて担当するケースも多いようです。

いずれにせよ、売り手、買い手が自分自身で司法書士を探して依頼するケースはあまり一般的ではありませんので、自分で探すのが面倒だと心配していた方はご安心ください。一方、自分で探せないわけではありませんので、希望がある場合は不動産会社に申し出てみてください。

まとめ

司法書士は、不動産売却において売り手と買い手の利益を守り、取引を円滑に進ませる役割を担っています。

具体的には、登記が不動産売却における司法書士の主な仕事です。これはご自身でも行えるものですが、司法書士に依頼することでミスなくスムーズに進めてもらえるでしょう。