新築神話が崩壊!? ３年連続で「新築＜中古物件」数となる初の事態

日本では海外に比べ「新築」に対する思い入れが強いようで、「新築を建てることこそがステータス」というような風習が根強くあります。しかし、そんな「新築神話」が崩壊しつつあるのでは？ということがうかがえる興味深い数字が、ここ数年で浮かび上がってきています。

今回の記事では、マンションの中古成約戸数が新築供給戸数を逆転している現象について、またその背景について、掘り下げていきたいと思います。

中古成約戸数が新築供給戸数を上回っている

新築神話崩壊についての興味深い数字というのは「中古マンションの成約戸数」に関する東日本レインズの公表資料によるものです。この公表資料によると、首都圏のマンションにおいて2016年、2017年、2018年と3年連続で「中古成約戸数」が「新築供給戸数」を上回る逆転現象が起きているのです。

ちなみに、この中古が新築を上回るという逆転現象は、マンション市場が始まって以来のことで、しかもその現象がマンション市場において3年も続いているのです。

中古マンションの成約価格

さらに中古成約戸数だけではなく、「成約価格」に関しても興味深い数字があります。成約価格については新築マンションの価格が下落しているにもかかわらず、中古マンションについては3年連続で上昇しているのです。

つまり、中古マンションは「価格が上がっている」にもかかわらず「売れている」という状態が3年間続いているというわけです。

「新築物件数＜中古物件数」の背景

では、なぜこのような「新築物件数＜中古物件数」というマンション市場始まって以来の逆転現象が起こっているのでしょうか。背景としては、

• 地価・建設費の高騰
• 需要の多様化
• 国の政策
• 新築供給立地の郊外化

などの要素が絡み合って、このような逆転現象が起こっているのではないかと予測されています。

地価や建設費の高騰

新築物件に関してはまず「価格」に関する課題があるようです。

新築物件の現状としては、土地の価格が上がっていること、建築費や人件費が高騰していることなどから、一定価格から値段を下げることが難しい状態となっています。

さらに土地の価格は、先日発表された路線価によると、バブル崩壊後初となる４年連続の上昇となっており、今後もしばらくはその地価高騰の流れが緩やかに続きそうです。

消費者はそのような価格に関しての状況から、新築物件に支払う「コスト」に対しては「パフォーマンス」が良くないという印象を持ち始めているようです。

消費者による需要の多様化

また近年では需要の多様化に伴い、中古物件を安く購入してそれぞれ購入者が自由にリフォームやリノベーションを行うというというスタイルも流行ってきています。「分譲住宅でほかと同じような新築を」という考え方から、消費者は少しずつ離れていっているようで、皆同じではなく「自分だけ」というオンリーワンを求める時代になっています。また、その流れは賃貸住宅にもあり、DIY可能ないわゆる「賃貸 DIY」も注目を集めています。国としても、中古物件の空き家対策として、そのような賃貸DIYを推奨しているのが現状です。

中古物件に対しての需要の変化にともなって、業者や個人のリフォーム・リノベーション技術も向上しており、さまざまな選択肢があるので、「自由度が高い」と中古物件のリフォームやリノベーションは消費者から人気を集めています。

国の政策

国も、空き家問題については深刻な課題と認識しており、今後もこの問題は深刻化する一方だと見られていますので、さまざまな政策を打ち出しています。「既存住宅流通」、そして「リフォーム」について力を入れており、2006年に公布・施行された住生活基本法により、今後の既存住宅流通の市場規模を4兆円（2013年）から8兆円（2025年）に、リフォームの市場規模も7兆円（2013年）から12兆円（2025年）にという成果指標を掲げています。

生活スタイルによる需要の変化

また、近年の共働き世帯の増加にともない、住宅を選ぶうえでの優先項目は、より立地やアクセスに重きを置くものにシフトしています。そのような背景から、郊外の新築ではなく「中古でも駅近に…」という価値観が存在感を増してきているようです。

今後の新築と中古市場は

では今後、新築と中古市場の需要はどのように変化していくのでしょうか。消費税の増税やオリンピックなどのイベントを控え、短期的な変動はあるものの、長期的にはこの「新築物件数＜中古物件数」の逆転現象の流れは続いていくように思えます。

国の政策も、住生活基本法や空き家対策、100年住宅構想など、基本的には中古市場を活性化させようという方向に進んでいます。

ただし、すべての消費者が中古市場に流れていく、というわけではなく、立地などにおいて好条件の中古市場の売買がより盛んになるのではないかと予想されます。逆に言えば、地方や郊外の中古市場については空室や空き家についての深刻な問題が続きそうです。